Bảo lãnh mua nhà ‘trên giấy’ - Bài 2: Cần mạnh tay xử lý vi phạm

Người dân vì tin tưởng vào trách nhiệm của cơ quan quản lý nhà nước nên chấp nhận đóng tiền cho chủ đầu tư. Các doanh nghiệp không thực hiện cấp “thư bảo lãnh” theo nội dung văn bản của Sở Xây dựng vẫn không bị cơ quan nào giám sát, xử lý. Thực tế văn bản của Sở Xây dựng bị lợi dụng triệt để, trở thành “lá bùa” tạo niềm tin cho người dân, và doanh nghiệp mở bán nhà trên giấy, thu tiền một cách vô tội vạ.

Doanh nghiệp yếu kém mới “né” bảo lãnh

Quy định cấp chứng thư bảo lãnh ngân hàng (thư bảo lãnh) cho từng người dân mua nhà ở hình thành trong tương lai (nhà trên giấy) từ khi ra đời được kỳ vọng hỗ trợ rất tích cực cho thị trường bất động sản, bảo vệ quyền lợi người dân.

Thế nhưng, trên thực tế, cụm từ “bảo lãnh ngân hàng” lại trở thành “chiêu trò” để không ít doanh nghiệp lừa đảo, đẩy nhiều người dân bức bách mua nhà ở rơi vào cảnh khốn đốn. Ngày 20/7, UBND TP Hồ Chí Minh vừa có văn bản giao Sở Xây dựng tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra và xử lý nghiêm, kịp thời vi phạm không thực hiện thư bảo lãnh trong kinh doanh nhà ở trên giấy.

Ông Nguyễn Đình Tùng, Tổng Giám đốc OCB cho rằng, việc cấp “thư bảo lãnh” cho người mua “nhà trên giấy” là rất tích cực, đặt ra quy chuẩn mới trong việc giao dịch mua bán nhà giữa người dân và chủ đầu tư. Tuy nhiên, quy định thư bảo lãnh đảm bảo được việc quản lý dòng tiền và giúp tiền của người dân đóng cho chủ đầu tư được đảm bảo vào mục đích xây dựng dự án, để bàn giao nhà ở đúng tiến độ.

Còn chất lượng xây dựng, quản lý vận hành… khi phát sinh tiêu cực không có trong hợp đồng mua bán thì không được ngân hàng bảo lãnh. Do đó những tranh chấp giữa chủ đầu tư và người mua nhà thì thư bảo lãnh chưa giải quyết được”.

Quản lý chặt và xử lý nghiêm

Theo quy định, dự án bất động sản không bảo đảm đầy đủ các điều kiện hoặc không được phép đưa vào giao dịch, trong đó có việc không cấp “thư bảo lãnh” thì bị phạt tiền từ 250 triệu đồng đến 300 triệu đồng.

Tuy nhiên, Luật sư Trần Thái Bình, Công ty Luật LNT & Thành viên cho rằng, luật không quy định rõ nếu 300 triệu đồng phạt này là áp dụng cho một trường hợp hay nhiều trường hợp. Bên cạnh đó, Nghị định 139 cũng chỉ nêu chung chung là nếu vi phạm ở quy mô lớn, nhiều người thuộc “tình tiết tăng nặng”, nhưng “tăng nặng” như thế nào thì không quy định rõ. Thế nên, phạt 300 triệu đồng trong thực tế thường không có ý nghĩa gì đối với các chủ đầu tư kinh doanh nhà ở hiện nay.

Còn theo luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn luật sư TP HCM, theo Thông tư số 13, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) yêu cầu các ngân hàng thương mại (NHTM) bắt buộc phải cấp thư bảo lãnh cho từng khách hàng mua nhà trên giấy trong vòng 10 ngày.

Cụ thể, khi ký hợp đồng mua bán giữa chủ đầu tư và khách hàng, NHTM phải cam kết bảo lãnh cho bên mua bằng thư bảo lãnh và gửi đến cho người mua. Song, do không có quy định chế tài nên đa phần chủ đầu tư “né” thư bảo lãnh. Đây cũng chính là lý do khi thực hiện khảo sát trên 10 dự án căn hộ đang giao dịch tại TP HCM, hầu hết chủ đầu tư đều bất chấp quy định về bảo lãnh.

Để “thư bảo lãnh” thực sự đi vào đời sống, luật sư Trần Thái Bình cho rằng, cơ quan quản lý nhà nước phải bảo đảm trách nhiệm theo quy định của pháp luật. Tại Điều 19, Nghị định 99 hướng dẫn Luật Nhà ở 2015 quy định rất rõ ràng, chủ đầu tư dự án nhà ở phải trình các hồ sơ, chứng từ pháp lý để chứng minh việc hội đủ điều kiện mở bán hay huy động vốn từ người mua nhà, và Sở Xây dựng địa phương có trách nhiệm kiểm tra để xác nhận xem dự án có đủ điều kiện để mở bán hay không một trong số các điều kiện là phải có thư bảo lãnh hợp lệ.

“Tuy nhiên, trong thực tế, các Sở Xây dựng địa phương thường không rõ ràng, hay né tránh trong việc xác nhận dự án có đủ điều kiện để huy động vốn hay chưa. Trong các văn bản của Sở Xây dựng, thường chỉ nêu lại các nghĩa vụ, trách nhiệm chủ đầu tư phải thực hiện theo luật một cách chung chung, dựa vào các cam kết của chủ đầu tư và đẩy trách nhiệm cho chủ đầu tư. Điều này thực tế đã làm vô hiệu hóa mục đích tốt đẹp của Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản là Sở Xây dựng địa phương phải là cơ quan “giữ cửa” cuối cùng trong việc xác nhận tính pháp lý của dự án nhằm bảo vệ quyền lợi người mua nhà. Người dân thì tưởng rằng có văn bản xác nhận của Sở Xây dựng đã an tâm, khiến một số chủ đầu tư có thể lợi dụng văn bản xác nhận không rõ ràng đó để trục lợi”, luật sư Bình nói.

Nhằm chấn chỉnh bất cập bảo lãnh mua nhà ở trên giấy, UBND TP HCM đã có văn bản 2306/UBND-ĐT giao Sở Xây dựng tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra, xử lý nghiêm những đơn vị, doanh nghiệp vi phạm không thực hiện “thư bảo lãnh” khi kinh doanh “nhà trên giấy”.

Đây được xem là chỉ đạo quyết liệt, cần thiết của lãnh đạo TP HCM trong bối cảnh, nhiều doanh nghiệp “ngó lơ” việc phối hợp ngân hàng để cấp “thư bảo lãnh” cho người dân mua “nhà trên giấy”. Để từ đây, cả người dân và chủ đầu tư sẽ quan tâm thực hiện nghiêm túc quy định “thư bảo lãnh” “nhà trên giấy”, hạn chế những hệ lụy tiêu cực đã xảy ra trong thời gian qua.

Sở Xây dựng tỉnh Đồng Nai cũng vừa có Công văn huỷ bỏ Văn bản về điều kiện của nhà trên giấy được đưa vào kinh doanh tại khu dân cư A2 thuộc dự án Khu dân cư xã Long Tân, huyện Nhơn Trạch, tỉnh Đồng Nai (dự án King Bay). Trước đó, ngày 24/3/2021, Sở này có văn bản xác nhận điều kiện bán “nhà ở trên giấy” đối với khu dân cư A2 thuộc dự án King Bay do Công ty CP Free Land làm chủ đầu tư.

Tuy nhiên, Công ty CP Free Land mới chỉ được NHTM cổ phần Quân đội - phòng giao dịch Nhơn Trạch ký “Hợp đồng bảo lãnh nguyên tắc”, chưa đảm bảo đầy đủ tính pháp lý của việc bảo lãnh trong bán nhà trên giấy. Sở Xây dựng cũng nhận được văn bản của NHTM cổ phần Quân đội - phòng giao dịch Nhơn Trạch với nội dung “Hợp đồng cấp bảo lãnh nguyên tắc số BL01/MB-FL ký ngày 19/1/2021 không có hiệu lực pháp lý và NHTM cổ phần Quân đội - phòng giao dịch Nhơn Trạch không phát sinh bất kỳ hợp đồng cấp bảo lãnh cụ thể nào khác đối với Công ty CP Free Land”. Sở Xây dựng tỉnh này cũng đề nghị các cơ quan, đơn vị căn cứ chức năng, nhiệm vụ để kiểm tra, xử lý theo đúng quy định.