Thị trường nhà ở khát vốn

Bất động sản lo ngại thiếu vốn đầu tư.

Không quá lo lắng về giao dịch bất động sản (BĐS) trong thời gian tới, song nhiều ý kiến chuyên gia chỉ ra những khó khăn về mặt tín dụng của thị trường này. Đó là lý do khiến nhà ở xã hội vẫn chậm phát triển, người lao động thu nhập thấp vẫn rất khó sở hữu nhà.

Nhà ở xã hội “trùm mền” do thiếu tiền

Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) thông tin, phân khúc nhà ở xã hội tại đô thị được gần 4 triệu m2 sàn. Như vậy, so với kế hoạch đề ra đến năm 2020, việc triển khai xây dựng nhà ở xã hội hỗ trợ người thu nhập thấp chỉ mới đạt khoảng 31% (kế hoạch năm 2020 tầm nhìn 2030 đạt 12,5 triệu m2 sàn). Nói về nguyên nhân dẫn đến kết quả xây dựng nhà ở xã hội chưa cao, ông Vũ Văn Phấn - Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho hay: “Việc phát triển nhà ở xã hội đang gặp rất nhiều khó khăn do thiếu nguồn tín dụng cho vay ưu đãi. Dự kiến, nguồn cung nhà ở xã hội thời gian tới rất hạn chế”.

Ông Phấn cho biết thêm, theo thống kê của Bộ Xây dựng, hiện đang có 205 dự án nhà ở xã hội đang bị chậm tiến độ. Đáng chú ý, nhiều dự án nhà ở xã hội đang được vay gói 30.000 tỷ đồng nhưng khi gói này đến thời hạn ngừng triển khai, kéo theo hàng loạt dự án bị đình trệ đầu tư xây dựng. Trước đó, báo cáo của các tỉnh - thành cho thấy, hiện nay có 205 dự án nhà ở xã hội với quy mô xây dựng khoảng 168.700 căn hộ, tổng diện tích khoảng 8.435.000 m2, đang bị chậm tiến độ hoặc tạm dừng thi công. Để tháo gỡ khó khăn trên, một số chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội xin chuyển đổi sang dự án nhà ở thương mại.

“Hiện nay ngân sách bố trí cho ngân hàng chính sách xã hội 500 tỷ đồng. Số tiền này chỉ để cho hộ gia đình cá nhân vay mua, thuê mua nhà ở xã hội hoặc cải tạo sửa chữa nhà ở. Riêng chủ đầu tư tham gia xây dựng nhà ở xã hội sẽ không có nguồn tài chính ưu đãi nào khác” - ông Phấn lý giải.

Liên quan vấn đề này, ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) cho rằng, Ngân hàng Chính sách xã hội mới chỉ được cấp vốn ngân sách 500 tỷ đồng để thực hiện chính sách nhà ở xã hội. Ngân hàng này phân bổ về chi nhánh TPHCM 50 tỷ đồng là quá ít. Ngân hàng Vietcombank, BIDV, Vietinbank, Agribank được chỉ định thực hiện chính sách nhà ở xã hội cũng chưa được cấp bù chênh lệch lãi suất, vì vậy các đối tượng thụ hưởng nhà ở xã hội chưa tiếp cận được nguồn vốn cho vay ưu đãi.

Theo HoREA, sau khi kết thúc gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng, đến nay chưa bố trí được nguồn vốn ngân sách làm vốn mồi để thực hiện nhà ở xã hội theo Luật Nhà ở 2014. Nhà nước cần có chính sách tín dụng đối với người mua căn nhà đầu tiên (có thể áp dụng đối với người mua nhà có giá vừa túi tiền), tạo điều kiện cho người thu nhập thấp đô thị, người nhập cư có nhà ở.

Nhà ở thương mại khai thác vốn từ các nguồn

Không riêng phân khúc nhà ở xã hội bị “khát” tín dụng tập trung cho hoạt động đầu tư xây dựng, các chuyên gia trong ngành cho rằng, thời gian tới thị trường bất động sản ổn định, không xuất hiện tình trạng “bong bóng”. Tuy nhiên, thị trường này chắc chắn đối diện với một số khó khăn nhất định, đơn cử như vấn đề vốn đầu tư.

Ông Lê Hoàng Châu nhận xét, thị trường bất động sản tính riêng trong năm 2019 sẽ đứng trước nhiều thách thức vì thiếu hụt nguồn cung quỹ đất, thiếu tính dụng cho hoạt động đầu tư. Tình hình lãi suất trong 11 tháng đầu năm 2018 tương đối ổn định, nhưng kể từ đầu tháng 12/2018 lãi suất huy động kỳ hạn 12 tháng trở lên của tất cả 31 ngân hàng thương mại đều tăng để cơ cấu lại nguồn vốn và để đáp ứng tiêu chuẩn an toàn tín dụng. Trong đó, có đến 11 ngân hàng có mức lãi suất huy động tiết kiệm từ 8 - 8,6%/năm, làm tăng mặt bằng lãi suất cho vay đối với doanh nghiệp, nhà đầu tư và cả người mua nhà.

Theo nhận định của giới chuyên gia BĐS, thời gian qua doanh nghiệp BĐS phụ thuộc rất lớn vào nguồn vay tín dụng ngân hàng. Trong khi đó, theo quy định của Ngân hàng Nhà nước, năm 2018 ngân hàng thương mại chỉ được sử dụng 45% nguồn vốn huy động ngắn hạn để cho vay trung hạn, dài hạn, trong đó có BĐS. Mức trần này sẽ giảm còn 40% kể từ ngày 1/1/2019. Khó khăn nhiều về nguồn vốn đầu tư BĐS, song việc tìm kiếm nguồn vốn từ các quỹ đầu tư BĐS chưa khả thi. Bởi cả nước mới chỉ có Quỹ đầu tư BĐS là TCREIT thuộc Techcombank với số vốn điều lệ rất nhỏ, 50 tỷ đồng.

Trước tình hình khó khăn về tài chính của thị trường BĐS, ông Châu khuyến nghị, doanh nghiệp cần đảm bảo đảm bảo chỉ tiêu lợi nhuận, quỹ đất, quản trị doanh nghiêp, chất lượng và tiến độ thực hiện dự án để đủ điều kiện tiếp cận nguồn vốn vay tín dụng ngân hàng. Song song đó, doanh nghiệp cần chuẩn bị sẵn sàng các nguồn vốn khác thay thế do ngày càng khó tiếp cận nguồn vốn tín dụng.

* Theo thống kê của HoREA, trong 9 tháng đầu năm 2018, có khoảng 65 doanh nghiệp BĐS lớn niêm yết trên thị trường chứng khoán đã tạo ra 157.922 tỷ đồng doanh thu thuần (tăng 42%) và 22.645 tỷ đồng lãi ròng (tăng 87%). Trong đó, có 58 doanh nghiệp có lãi (chiếm 89%), 7 doanh nghiệp báo lỗ, 24 doanh nghiệp bị sụt giảm lợi nhuận.