Bỏ khung giá đất - Bước đột phá trong sửa đổi Luật Đất đai - Bài 1: Giá đất chạy theo “cò”

Giới chuyên gia bất động sản nêu lên thực tế, sau cơn sốt đất thời gian qua, hiện nay thị trường đã thiết lập mặt bằng giá đất mới bởi “cò”. Thực trạng ảo về giá cả, loạn về cò đất đang là thực tế làm mất tính ổn định thị trường nhà đất tại nhiều địa phương.

Nhờ “cò” phát giá

Hiện nay bảng giá đất các quận, thành phố… đăng công khai trên mạng được xem làm cơ sở tính giá các loại hình giao dịch, thủ tục liên quan đến đất đai, bất động sản trên địa bàn. Thế nhưng, giá đất trong thực tế khác xa so với bảng giá đất được các địa phương công bố.

Từ ngày 1/1/2020, TP Hà Nội chính thức áp dụng bảng giá mới một số loại đất theo quy định tại Quyết định số 30/2019/QĐ – UBND của UBND TP Hà Nội ban hành ngày 31/12/2019 về giá một số loại đất áp dụng từ ngày 1/1/2020 đến ngày 31/12/2024.

Theo thông tin đăng công khai bảng giá đất quận Long Biên, hiện nay tại quận này, các tuyến đường như Ngọc Lâm, Hồng Tiến có giá đất ở cao nhất. Chẳng hạn đường vào Ngọc Thuỵ – Gia Quất với điểm đầu là đê Sông Hồng và điểm cuối là ngõ Hải Quan, mỗi m2 đất nhà ở vị trí VT1 có giá là 12,8 triệu đồng/m2, VT2 là 8,4 triệu đồng, VT3 là 7,1 triệu đồng. Tương tự, mỗi m2 đất ở đường Hồng Tiến có giá 40,6 triệu ở vị trí VT1, và 17,8 triệu đồng ở VT3.

Song mức giá này có lẽ chỉ mang tính chất tham khảo. Anh T.T - một môi giới ở Hà Nội, khi dẫn khách đến ngõ 66/16/3 và giới thiệu một mảnh đất 100m2 sổ đỏ chính chủ có giá 6,2 tỷ đồng cho biết: “Đất Long Biên hiện không có mà mua, mảnh này ăn hai mặt ngõ nên giá 6,2 tỷ là thấp lắm rồi. Mua về có thể chia thành hai lô, xây nhà bán lãi tiền tỷ”. Anh T.T còn khẳng định, đất Long Biên giờ mặt hẻm đã là hơn 50 triệu đồng/m2 trở lên. Nếu hẻm đẹp thì giá còn vượt xa hơn nhiều.

Như vậy, mức giá thực của một mảnh đất này đang có giá trị gấp hơn 90 lần so với giá được đưa ra ở trong bảng giá đất của quận Long Biên.

Ông Nguyễn Bốn Bảy (sinh năm 1947) vừa bán mảnh đất 80m2 ở phố Thạch Bàn với giá 8 tỷ đồng cho biết, đầu năm 2022 ông muốn bán mảnh đất và nhờ con gái đăng tin trên mạng nhưng mãi không bán được. Sau đó, ông đến trung tâm môi giới nhà đất nhờ trung tâm, và chỉ sau 2 tháng, mảnh đất đã được sang tên chủ mới. “Chỉ cần nói thông tin là môi giới đã phát được giá. Mua bán cứ nhờ môi giới cho nhanh” – ông Bảy nói.

Đưa ra một số trường hợp môi giới nói trên để thấy, giá nhà đất trong thực tế và trên giấy tờ là hai mức khác nhau hoàn toàn. Giá nhà đất được “cò” đất nắm rất rõ.

Và không chỉ ở quận Long Biên, hầu như quận nào ở Hà Nội và các tỉnh, thành khác giá đất thị trường vênh cao hàng chục lần đến hàng trăm lần so với giá trong bảng đất địa phương công bố.

Cũng tại Hà Nội, giá đất đô thị trong nội thành thuộc quận Hoàn Kiếm (phố Hàng Ngang, Hàng Đào, Lê Thái Tổ) có giá gần 188 triệu đồng/m2 thì thực tế thị trường hiện nay nhà ở khu vực này không ai bán, nếu có ai bán giá cũng lên tới tiền tỷ mỗi m2. Và như vậy, bảng giá đất vừa mới được ban hành đã trở nên lạc hậu với thị trường.

Theo ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA), bảng giá đất mới nhất tại các địa phương có hiệu lực trong 5 năm từ 2020-2024. Tuy nhiên, bảng giá đất bị ràng buộc do quy chế khung giá bảng giá nên không thực hiện được đúng nguyên tắc là giá đất phù hợp với giá thị trường. Thực tế, địa phương được cho phép hàng năm điều chỉnh bằng hệ số K nhưng theo ông Châu, hệ số đó là áp dụng theo bảng giá đất thì cũng không đáp ứng được nhu cầu của người dân.

Giá thị trường biến động khó lường...

Từ đầu năm 2021 đến nay, thị trường bất động sản (BĐS) Bắc Ninh “dậy sóng”. Khắp làng trên xóm dưới, dân đầu cơ, đầu tư từ các tỉnh khác về săn đất nền.

Trong vai một nhà đầu tư đi “săn” đất nền tại xã Đại Đồng, huyện Tiên Du, phóng viên gặp 2 môi giới tự do tên Nguyễn Văn T. và Phùng Công H. là người dân sinh sống ở Bắc Ninh.

Giới thiệu dự án 7,2 ha nằm trên địa bàn thôn Dương Húc, xã Đại Đồng, môi giới tên T. cho biết, đây là dự án của Công ty Huy Hoàng (Bắc Ninh), là đất được giao theo hình thức đấu giá. Hồi cuối năm 2019, dự án mở bán với giá từ 13-13,5 triệu đồng/m2 lô tuỳ vị trí, nhưng sau đó giá lên 23 triệu đồng và nay là 34 triệu đồng/m2 cũng không có mà mua.

Lý giải mức giá ở dự án cao, môi giới H. cho biết, vị trí này là gần lõi Khu công nghiệp VSIP Từ Sơn, gần sát khu dân cư Đại Đồng nên khả năng xây dựng cho thuê cao. “Nếu chị sang bên Từ Sơn, lô đất thấp nhất cũng có giá từ 27 triệu đồng/m2” - môi giới H. nói.

Các môi giới này cho hay, hiện tại khu vực thị xã Từ Sơn, các dự án hầu như đã bán hết, chủ yếu là người mua, ít người bán. Tuy nhiên, theo khảo sát của phóng viên, tại Từ Sơn, môi giới tấp nập hoạt động từ sau Tết Tân Sửu. "Sóng tăng giá" đang được đẩy rất cao. Có những dự án tăng 20-30% so với thời điểm trước Tết. Một vài dự án được gọi là dành cho giới “thượng lưu” có giá hàng trăm triệu đồng/m2 bao gồm cả xây thô nhà biệt thự, liền kề, shophouse…

Và câu chuyện trục lợi thuế

Chị N. T. L chia sẻ, mới đây vợ chồng chị thông qua công ty BĐS dự tính mua mảnh đất có diện tích 100m2 với giá trị 2,3 tỷ đồng. Nếu theo quy định, người bán sẽ phải đóng 2% thuế TNCN (tương đương 46 triệu đồng), người mua sẽ phải đóng 0,5% thuế trước bạ (tương đương 11,5 triệu đồng). Thế nhưng để giảm số tiền phải đóng thuế, “cò” đất hướng dẫn chị và người bán giao dịch số tiền bán mảnh đất với giá chỉ 600 triệu đồng.

Tình trạng giá trị giao dịch bất động sản trên hợp đồng thấp hơn giá trị thực tế giao dịch khá phổ biến và diễn ra ở khắp mọi miền đất nước nhằm qua mặt cơ quan thuế.

Ông Thái Minh Giao - Cục phó Cục Thuế TPHCM cho biết: Trong 4 tháng đầu năm 2022, có nhiều trường hợp người nộp thuế khi chuyển nhượng BĐS kê khai giá mua bán với cơ quan thuế thấp hơn so với giá chuyển nhượng thực tế nhằm trốn tránh nghĩa vụ thuế, chưa tự giác kê khai đúng giá thực tế giao dịch gây thất thu ngân sách.

Ông Giao cho hay, Cục Thuế TPHCM đã được thực hiện đấu tranh, xử lý 10.876 hồ sơ chuyển nhượng BĐS, thu thêm hơn 180 tỷ đồng cho ngân sách, trong đó số thuế thu nhập cá nhân là 147 tỉ đồng, lệ phí trước bạ 33 tỷ đồng. Trong tổng số hơn 48.300 hồ sơ mua bán bất động sản, số hồ sơ bị trả đề nghị khai lại giá bán gần 10.900 hồ sơ, chiếm 22%. Như vậy, cứ khoảng 5 hồ sơ nộp lên có một bộ bị trả về để sửa giá, do kê khai giá bán quá thấp.

Hay tại Long An, từ đầu năm 2022 đến nay, các chi cục thuế trực thuộc Cục thuế Long An đã trả lại và yêu cầu điều chỉnh nâng giá đúng với thực tế giao dịch tại rất nhiều hồ sơ. Trong đó, đã có 473 hồ sơ đã được người nộp thuế tự điều chỉnh giá giao dịch phù hợp, tăng thu thuế nộp ngân sách được hơn 2,1 tỷ đồng.

Phía Tổng cục Thuế cũng cho biết ngành Thuế đã phát hiện 3 thủ đoạn cơ bản mà các đối tượng thường sử dụng. Thứ nhất, hợp đồng chuyển nhượng là giao dịch dân sự giữa các bên và có thể thỏa thuận bằng văn bản và có thể thỏa thuận bằng lời nói, thực tế hiện nay phát sinh trường hợp chuyển nhượng bất động sản với giá thể hiện trên hợp đồng không đúng với giá thực tế giao dịch. Theo đó có thể tồn tại song song 2 loại hợp đồng: Hợp đồng chuyển nhượng BĐS có công chứng chứng thực theo quy định với giá nhà đất khai thấp hơn nhiều so với giá đất thực tế giao dịch để làm thủ tục đăng ký biến động; Hợp đồng viết tay do hai bên tự ký ghi theo giá thực tế giao dịch để phòng ngừa khi tranh chấp tại Tòa. Thực tế có nhiều trường hợp hồ sơ mới trúng đấu giá đất sau khi có giấy chứng nhận đã làm hợp đồng bán lại giá thấp hơn nhiều giá trúng đấu giá hoặc bằng giá của UBND.

Thứ hai, đối với hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai thì giá trị Hợp đồng mua bán nhà ở, công trình xây dựng trong tương lai của bên thứ 2 cho bên thứ 3 cũng chỉ ngang bằng giá đã mua của chủ đầu tư hoặc khi đã được cấp sổ thì người nộp thuế sẵn sàng khai báo thấp hơn giá của chủ đầu tư, nhằm trốn thuế, tránh thuế.

Thứ ba, hai bên mua và bán chuyển nhượng bất động sản không ký kết hợp đồng chuyển nhượng mà ký kết hợp đồng ủy quyền (trong đó người được ủy quyền có quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền định đoạt đối với bất động sản) nhằm tránh thuế TNCN từ chuyển nhượng bất động sản.

(Còn nữa)

TS Vũ Như Thăng - Phó chủ tịch phụ trách Ủy ban Giám sát tài chính quốc gia:

Tỷ trọng thu từ đất trong tổng thu ngân sách tăng gấp 3 lần trong giai đoạn 2014 - 2020 sau khi Luật Ngân sách 2015 ra đời từ 4,9% tổng ngân sách nhà nước năm 2014 lên 14,2% năm 2020. Trong đó thu tiền sử dụng đất tăng từ 6,1% lên 10,1% (2011 - 2020). Tuy nhiên, quy mô các khoản thu thường xuyên từ đất đai như thuế sử dụng đất phi nông nghiệp chiếm tỷ trọng còn rất thấp trong tổng thu ngân sách nhà nước.