Cái khó của thị trường bất động sản

H.Hương – M.Sang• 12/05/2022 09:08

Việc Ngân hàng Nhà nước kiểm soát chặt tín dụng bất động sản (BĐS) là cần thiết khi đa số nhà đầu tư kinh doanh BĐS đều sử dụng đòn bẩy tài chính. Vậy nhưng trước các nguồn thông tin siết tín dụng BĐS, giới chuyên gia cho rằng, vẫn phải duy trì sự cân bằng nhằm ổn định dòng tiền, ổn định tài chính giữ nhịp phát triển chung.

Việc siết tín dụng BĐS sẽ ảnh hưởng lập tức đến các dự án đang triển khai.

Doanh nghiệp BĐS đối diện nhiều khó khăn

Khoảng 70% vốn đầu tư của 90% doanh nghiệp BĐS đang dựa vào vốn vay ngân hàng. Từ năm 2019, khi NHNN siết chặt tín dụng theo lộ trình, lãi suất cho vay được đẩy lên cao từ 11 - 12%/năm; nguồn vốn trung và dài hạn giảm từ 45% xuống 40%, hệ số rủi ro đối với các khoản cho vay BĐS tăng từ 150% lên 200%…, nên các doanh nghiệp (DN) BĐS đối mặt với thách thức lớn về nguồn vốn. Vì vậy, nhiều DN BĐS phải chủ động tìm kiếm các dòng tiền mới thông qua thị trường chứng khoán, trái phiếu DN… Tuy nhiên, tâm lý các nhà đầu tư đang bị lung lay từ việc thanh, kiểm tra và xử lý các sai phạm liên quan đến phát hành trái phiếu và cổ phiếu của một số DN.

Ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch GP.Invest, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam nói chưa bao giờ DN đầu tư BĐS khó khăn như hiện nay. Ông Hiệp phân tích, ngoài khó khăn thủ tục pháp lý, do hệ thống pháp luật chồng chéo nhau nên có dự án bị chậm lại, có những dự án dừng cả chục năm, chi phí vô hình cho các DN BĐS là rất lớn. Bên cạnh đó là bão giá chi phí vật liệu. Chưa kể thời gian gần đây Việt Nam có chủ trương siết chặt tín dụng BĐS với cả người mua và người bán. Khi tín dụng siết chặt lại, trái phiếu cũng được quản lý chặt chẽ, các DN BĐS sẽ không có nguồn cung về tài chính. Do BĐS ở Việt Nam còn có xu thế bán nhà hình thành trong tương lai, nên vừa làm vừa thu gom vốn của người mua.

Ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội BĐS TPHCM (HoREA), cho rằng nếu không cẩn trọng, việc siết tín dụng sẽ gây ra những hệ lụy rất khó kiểm soát. Ảnh hưởng đầu tiên sẽ là người thực sự có nhu cầu sở hữu BĐS. Dù để ở hay đầu tư, đây vẫn là nhu cầu chính đáng của người dân, đặc biệt trong điều kiện tỷ lệ sở hữu nhà của người dân Việt Nam còn rất thấp, nhu cầu về nhà ở hiện tại và tương lai rất lớn.

Vốn tín dụng hiện là nguồn vốn mồi quan trọng và chủ yếu của các DN BĐS trong bối cảnh thị trường vốn của Việt đang rất hạn chế, thiếu sự đa dạng. Việc siết tín dụng BĐS sẽ ảnh hưởng lập tức đến các dự án đang triển khai, từ đó càng khiến nguồn cung trên thị trường trở nên khan hiếm.

Vốn là một trong những yếu tố không thể xem thường trong hoạt động kinh doanh BĐS. Thị trường vốn gắn chặt với BĐS. Bên cạnh những DN có nguồn lực lớn thì nhiều DN vẫn phụ thuộc chủ yếu vào nguồn vốn tín dụng nhưng gần đây đã có một số quy định siết tín dụng vào BĐS.

Ông Nguyễn Mạnh Khởi - Phó Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và thị trường BĐS (Bộ Xây dựng) cho rằng, các DN, nhà đầu tư đang mong chờ những giải pháp, định hướng chính sách toàn diện, linh hoạt để phát triển thị trường này trong giai đoạn hiện nay. Các giải pháp về nguồn vốn vào BĐS cần được quan tâm, thích ứng với diễn biến thực tế, có rà soát, có tầm nhìn và lộ trình tránh tình trạng chính sách “giật cục” có tác động ảnh hưởng đến thị trường.

Cần ổn định dòng tiền

Tiến sĩ Võ Trí Thành - Viện trưởng Viện Nghiên cứu Chiến lược thương hiệu và cạnh tranh nhấn mạnh, cái khó ở hiện nay là làm sao khơi thông các điểm nghẽn để thúc đẩy phát triển thị trường BĐS.

“Cần ổn định dòng tiền, ổn định tài chính đối với thị trường để giữ nhịp phát triển, sao cho thị trường không quá nóng nhưng cũng không bị đóng băng như giai đoạn 2011 – 2012” – ông Thành nhấn mạnh.

Tại cuộc hội thảo “Kiểm soát nguồn vốn vào BĐS – Chính sách và tác động” tổ chức sáng 11/5, TS. Cấn Văn Lực - Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia, chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV nêu quan điểm, nếu nghẽn dòng vốn đối với DN BĐS, thị trường sẽ tăng mất cân đối cung – cầu (cung không thể tăng, cầu không giảm….); Dự án có thể bị dở dang, thanh khoản thị trường BĐS giảm, nợ xấu theo đó tăng, giảm đà phục hồi kinh tế, doanh nghiệp sẽ lưỡng lự triển khai đầu tư dự án…

Ông Lực đề xuất, cần hoàn thiện thể chế theo hướng sửa Nghị định 153 và 156 phù hợp; rà soát Luật Chứng khoán, quy định cần thiết có xếp hạng tín nhiệm; Quy định phân nhóm các phân khúc BĐS để có chính sách tín dụng, vốn phù hợp. Có hướng dẫn, cho phép thành lập các định chế tài chính BĐS chuyên biệt: Quỹ/cơ quan tiết kiệm nhà ở, quỹ tín thác đầu tư BĐS (REITs), Cơ quan tái tài trợ BĐS thế chấp nhà ở, chứng khoán hóa BĐS…; Có lộ trình đánh thuế BĐS phù hợp (cần minh bạch, công bằng và phân bổ thu nhập hợp lý..); thúc đẩy thanh toán không tiền mặt với giao dịch BĐS...