Cải tạo chung cư cũ ở Hà Nội: Chưa tìm được tiếng nói chung

Theo cơ quan chức năng, Hà Nội có hơn 1.500 chung cư cũ được xây dựng trong giai đoạn từ năm 1960 đến 1990. Đến nay, hầu hết các khu chung cư này đã xuống cấp nghiêm trọng. Đáng chú ý, cả Nhà nước, người dân cùng muốn cải tạo, phá dỡ xây mới nhưng vẫn lại gặp bế tắc. Chính vì thế những khu chung cư cũ vẫn tồn tại trong sự khó khăn về sinh hoạt cho người dân cũng như phát triển hiện đại của Thủ đô.

Nhiều người cho rằng, khó khăn lớn nhất trong việc “thuyết phục” người dân chính là không thống nhất được hệ số đền bù. Nhưng, ở khía cạnh khác, được biết nhiều doanh nghiệp cũng không mặn mà tham gia dự án. Lý do được đưa ra là phương án đền bù không được người dân chấp nhận cũng như không được xây cao thêm tầng để kinh doanh. Thêm nữa, vốn đưa vào dự án cải tạo, xây mới chung cư cũ nhiều nhưng lại bị “đọng”, khiến doanh nghiệp không muốn đầu tư.

Theo Sở Xây dựng Hà Nội, phần lớn diện tích căn hộ chung cư cũ từ 30-50m2, cá biệt tại Khu tập thể Văn Chương, khoảng 70% căn hộ nhỏ hơn 30 m2. Diện tích này không đáp ứng được đòi hỏi của cuộc sống hiện nay. “Ít ra cũng phải gấp đôi”, một người dân ở chung cư Văn Chương cho biết. Nhưng nếu vậy, phần diện tích dôi ra ai trả tiền, mức trả bao nhiêu, lấy giá nào làm chuẩn?

Cũng chính vì quá nhiều vướng mắc, không triển khai cải tạo, xây mới được nên ở thời điểm này, trong số 401 chung cư cũ được kiểm định ở Hà Nội thì có tới 80 chung cư nguy hiểm mức độ D (cấp độ nguy hiểm nhất). Cách đây 20 năm, Hà Nội đã đặt vấn đề cải tạo chung cư cũ. Thế nhưng thời gian cứ thế trôi đi mà vẫn chỉ có 18 dự án cải tạo lại và đã đưa vào sử dụng.

Giới chuyên gia quy hoạch đô thị cho rằng, một trong những nguyên nhân dẫn tới bế tắc là do Nhà nước thiếu nguồn lực để đầu tư và chỉ trông chờ vào doanh nghiệp. Trong khi đó, nhiều doanh nghiệp không kham nổi đã phải bỏ cuộc. Cùng đó, do các thỏa thuận không đạt được nên nhiều hộ dân kiên quyết bám trụ, bất chấp mối hiểm nguy rình rập từ những khu nhà xuống cấp, rệu rã.

Một ví dụ: Tại khu chung cư cũ 60 Thổ Quan, 5 năm trước chính quyền đã đưa vào danh mục kêu gọi nhà đầu tư nghiên cứu lập quy hoạch. Cũng có một số nhà đầu tư vốn lớn đăng ký, nhưng rồi tất cả đều quyết định dừng vì gặp phải quá nhiều khó khăn, vướng mắc. Đến cuối năm 2018, Công ty cổ phần đầu tư xây dựng và thương mại dịch vụ Bắc Hà cùng Công ty TNHH thương mại và dịch vụ Mùa Xuân tiếp tục xin tham gia lập quy hoạch cải tạo, xây dựng lại khu chung cư cũ này. Lợi thế mà liên doanh nhà đầu tư này đã có trong tay là một khu đất nằm giữa khu chung cư cũ rộng 0,48 hécta đang thuê của nhà nước.

Với lợi thế đó, liên danh nhà đầu tư này đã đề xuất với thành phố Hà Nội phương án cải tạo hoán đổi vị trí khu đất đang quản lý sử dụng để xây dựng chung cư cũ 60 Thổ Quan và trường học theo hình thức “cuốn chiếu”. Phương án này vừa đảm bảo việc giải phóng mặt bằng, cũng không phải di dời các hộ dân đi ở tạm nơi khác trong quá trình xây dựng hay chờ hoàn thiện.

Nhưng rồi, nhà đầu tư này cũng mới chỉ thực hiện ở bước nghiên cứu điều tra khảo sát, lập điều tra xã hội học, lấy ý kiến dân cư khu vực về các phương án ý tưởng quy hoạch và báo cáo UBND thành phố thông qua.

Khu chung cư mới (dự kiến) có diện tích từ 29-98 m2 để cư dân lựa chọn theo nhu cầu. Đối với trường hợp không nhận căn hộ sẽ nhận tiền với giá 40 triệu đồng/m2. Với diện tích cơi nới chỉ dựng khung sắt thì nhà đầu tư hỗ trợ từ 500.000 đồng đến 1 triệu đồng/m2, tùy trường hợp.

Theo nhà đầu tư, hệ số đền bù này đã rất có lợi cho dân. Nhưng theo người dân, như thế vẫn “không ổn”, hệ số đền bù tối thiểu phải được như diện tích hiện tại bao gồm cả phần cơi nới thêm với hệ số K từ 1,5 trở lên. Các hộ dân tầng 1 yêu cầu mức đền bù cao hơn cả hệ số K từ 2,5-3,0. Trái lại, ý kiến của các hộ dân tầng trên lại cho rằng các hộ tầng 1 hiện không có lợi thế thương mại nên việc đền bù phải công bằng như các hộ tầng trên.

Như vậy, giữa cư dân chung cư với nhà đầu tư chưa có tiếng nói chung. Giữa người dân các tầng khác nhau cũng lại không thống nhất. Vì thế, đã đến lúc cần có “trọng tài” tìm được lợi ích chung giữa các bên. Còn nếu như vẫn để người dân và doanh nghiệp “đánh vật” với nhau thì không biết đến bao giờ mới đi đến thống nhất.