Cải tạo chung cư cũ tại Hà Nội: Chờ chốt phương án

Chung cư cũ của thủ đô vẫn đang chờ cải tạo.

Thực trạng

Theo Sở Xây dựng Hà Nội, kế hoạch cải tạo chung cư cũ trên địa bàn thủ đô sẽ được tiến hành lần lượt và đồng bộ từng khu, không triển khai ồ ạt nhằm đảm bảo tiến độ. Theo quy chế quản lý quy hoạch, kiến trúc công trình cao tầng trong khu vực nội đô lịch sử TP Hà Nội (có hiệu lực từ ngày 14/4/2016) do Chủ tịch UBND Hà Nội Nguyễn Đức Chung ký ban hành, các dự án đầu tư xây dựng thuộc 10 dự án nói trên sẽ được xây tối đa 24 tầng.

Cụ thể, quy chế có danh mục chỉ rõ khu tập thể Quỳnh Mai được phép xây tối đa 24 tầng (cao 86m); khu tập thể Giảng Võ được xây tối đa 21 tầng (cao 76m); khu tập thể Ngọc Khánh được xây tối đa 21 tầng (cao 76m); các khu Thành Công, Khương Thượng, Vĩnh Hồ, Kim Liên, Phương Mai, Thanh Nhàn... được phép xây tối đa 24 tầng (cao 86m).

Thống kê của Sở Xây dựng Hà Nội cho thấy, hiện trên địa bàn thành phố Hà Nội có khoảng 1.516 chung cư cũ có quy mô từ 2 đến 5 tầng, chủ yếu được xây dựng từ năm 1960 đến cuối những năm 1990, ngoài ra còn một số nhà được xây dựng từ trước năm 1954.

Các chung cư “già nua” này tập trung chủ yếu ở 4 quận nội thành cũ và quận Hoàng Mai, Cầu Giấy, Thanh Xuân. Qua kết quả điều tra, khảo sát của cơ quan chức năng, do áp lực về diện tích ở, nhu cầu cuộc sống cũng như việc chuyển đổi sang nền kinh tế thị trường, sự yếu kém về quản lý nên hầu hết các khu chung cư đều có việc cơi nới, xây dựng lấn chiếm đất trống, sân chung, “đeo ba lô, chuồng cọp”.

Do vậy, mật độ xây dựng hầu hết tăng gấp đôi so với thiết kế ban đầu, dân cư tăng khoảng 1,5 lần. Trong khi đó, hệ thống kỹ thuật nói chung ở các chung cư đều cũ nát, đặc biệt hệ thống cấp nước do dân tự cải tạo thành mạng lưới đường ống chằng chịt trên mặt nhà, rất mất mĩ quan. Các căn hộ tầng 1 đều ẩm thấp, môi trường sống rất kém, thậm chí có một số chung cư có nền tầng 1 thấp hơn sân, đường nội bộ…

Cải thiện tình trạng “án binh bất động”

Nêu nguyên nhân chậm trễ này, KTS. Bùi Xuân Tùng, Chi hội trưởng Chi hội Quản lý quy hoạch – Kiến trúc (Sở Quy hoạch – Kiến trúc Hà Nội) cho rằng, do đa phần các khu tập thể cũ của Hà Nội nằm trong các quận nội thành, thuộc trung tâm đô thị lịch sử (tính từ vành đai II tới Nam sông Hồng), và theo Quy hoạch chung xây dựng Thủ đô Hà Nội đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2050 đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt, thì khu vực trung tâm đô thị lịch sử này là khu vực phải tiến hành từng bước giãn – giảm dân số (từ 1,2 triệu xuống còn 0,8 triệu dân) và hạn chế phát triển cũng như xây dựng nhà cao tầng…

Điều này dẫn đến việc không thể đủ diện tích của quỹ nhà tái định cư, tác động đến việc giảm lợi nhuận của các nhà đầu tư. Trong khi nguồn lực từ Nhà nước, thành phố ngày càng co hẹp thì đây chính là rào cản, không tạo được sự khuyến khích, hấp dẫn nhà đàu tư, không huy động được mọi nguồn lực tham gia xây dựng lại chung cư cũ theo chủ chương xã hội hóa.

Bên cạnh đó, nếu xây dựng cao tầng, thêm số lượng căn hộ mới sẽ dẫn đến chất tải dân cư khu vực nội đô, đồng thời phải xây dựng các công trình hạ tầng xã hội, dịch vụ tiện ích đáp ứng; nếu bổ sung các chức năng hỗn hợp, thương mại, văn phòng… lại gây ách tắc trong giờ cao điểm… tất cả tạo nên nghịch lý, mâu thuẫn giữa lợi nhuận của chủ đầu tư với quy hoạch của thành phố.

Để cải thiện tình trạng “ách tắc” trong mục tiêu cải tạo chung cư cũ hiện nay, ông Tùng cho rằng, nhà quản lý cần tạo chính sách ưu tiên để tạo động lực cho các nhà đầu tư hơn nữa. Cụ thể, theo ông Tùng, khó khăn lớn nhất hiện nay đối với nhà đầu tư là không thể cân đối về ngân sách, bởi vậy, nhà quản lý cần hỗ trợ cụ thể về đất đai (theo hình thức hợp đồng xây dựng – chuyển giao BT) để lấy kinh phí bù đắp cho ngân sách thiếu này.

Đối với các dự án khu chung cư hạn chế mật độ và chiều cao, nên ưu đãi hơn về mặt đất đai, tài chính cũng như các ưu đãi khác cho các chủ đầu tư.

“Bên cạnh đó, để thực hiện tốt việc xã hội hóa thu hút vốn đầu tư cải tạo xây dựng lại chung cư cũ, nhà nước cần có chính sách đặc thù, miễn giảm thủ tục chuẩn bị đầu tư, hỗ trợ nhà ở tạm cư. Đồng thời hỗ trợ nguồn vốn vay ưu đãi (tương đương gói 30.000 tỷ) cho nhà đầu tư và người dân được tái định cư khi xây dựng lại nhà chung cư cũ” – KTS Bùi Xuân Tùng đề xuất.