Chống thất thu thuế bất động sản: Các tỉnh mạnh tay, siết chặt mua bán nhà đất

BĐS “hai giá” bị siết chặt

Trung tuần tháng 12/2021, Bộ Tài chính có văn bản gửi UBND các tỉnh, thành phố và Tổng cục Thuế về việc chống thất thu thuế trong hoạt động kinh doanh, chuyển nhượng bất động sản (BĐS).

Ngoài ra, Bộ Tài chính cũng đề nghị các tỉnh, thành phố hướng dẫn người dân, doanh nghiệp kê khai đúng giá chuyển nhượng BĐS, nâng cao hiệu quả quản lý, đảm bảo nguồn thu ngân sách Nhà nước.

Được biết, ngày 13/2, UBND tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu có văn bản chỉ đạo các sở, ngành, UBND huyện, thị xã, thành phố chống thất thu thuế trong hoạt động kinh doanh BĐS.

Trong đó, các ban ngành như Sở Tài nguyên và Môi trường, Sở Tư pháp, Công an tỉnh, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam chi nhánh tỉnh, Cục Thuế tỉnh, UBND các huyện, thị xã, thành phố được huy động để tham gia việc chống chuyển nhượng bất động sản “hai giá”.

Theo đó, ngày 19/2, Sở Tư pháp tỉnh Quảng Bình đã có văn bản số 290 về việc chống thất thu thuế trong hoạt động kinh doanh, chuyển nhượng BĐS. Sở Tư pháp Quảng Bình yêu cầu, các tổ chức hành nghề công chứng trên địa bàn tỉnh khi giải quyết thủ tục công chứng hợp đồng, giao dịch, văn bản về chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhà ở gắn với đất cần kiểm tra đầy đủ điều kiện pháp lý của các bên tham gia hợp đồng, giao dịch; việc nhận quyền sử dụng đất phải phù hợp với quy định của pháp luật, tránh tình trạng đứng tên nhận quyền sử dụng đất giúp cá nhân, tổ chức khác trái pháp luật.

Đặc biệt, các tổ chức hành nghề công chứng trên địa bàn tỉnh cần giải thích, hướng dẫn cho người yêu cầu công chứng hiểu rõ quyền, nghĩa vụ, lợi ích hợp pháp, ý nghĩa và hậu quả pháp lý khi ký kết hợp đồng, giao dịch liên quan đến BĐS, trong đó lưu ý hướng dẫn người dân, chủ đầu tư dự án BĐS, doanh nghiệp kinh doanh phải ghi đúng giá thực tế mua bán, chuyển nhượng trong hợp đồng, giao dịch để làm căn cứ tính thuế theo quy định của pháp luật, tránh thất thu ngân sách Nhà nước.

Sở Tư pháp tỉnh này còn yêu cầu xử lý hành vi ký gửi, ký chờ nhằm trốn thuế trong các hợp đồng mua bán, chuyển nhượng bất động sản.

Trong năm 2022, Sở Tư pháp tỉnh Quảng Bình sẽ tăng cường các hoạt động thanh tra, kiểm soát các tổ chức hành nghề công chứng tiếp tay cho việc kê khai mua bán nhà thấp hơn giá trị thực để trốn thuế. Tất cả các vi phạm sẽ được chuyển sang Phòng Cảnh sát kinh tế của Công an tỉnh để xử lý.

Tong khi đó, UBND tỉnh Lâm Đồng cũng vừa có chỉ đạo các sở ngành về việc tạm dừng tiếp nhận, giải quyết các thủ tục liên quan đến việc phân lô, tách thửa đất, xây dựng nhà ở riêng lẻ tại nông thôn trên địa bàn tỉnh.

Cụ thể, UBND tỉnh giao Sở Tài nguyên và Môi trường, UBND các huyện, thành phố tạm dừng toàn bộ việc tiếp nhận, xem xét, giải quyết các thủ tục liên quan đến tách thửa đất nhưng thực chất là biến tướng để đầu tư dự án BĐS. Đó là các trường hợp tách thửa đất thành nhiều thửa để chuyển nhượng, xây dựng nhà ở hình thành các khu, điểm dân cư mới tại nông thôn trên địa bàn tỉnh.

Còn tại Hà Nội, quý 2/2021, Cục Thuế TP Hà Nội cũng từng cảnh báo tình trạng khai sai giá BĐS để trốn thuế. Theo thuật ngữ của giới đầu từ BĐS thì đây được gọi là “tiền chênh”, nằm ngoài hợp đồng, không có bất kỳ giấy tờ nào chứng minh. Tuy nhiên, Cục thuế TP Hà Nội cũng đã cảnh báo người mua sẽ có khả năng cao mất trắng số tiền chênh này, khi bất kỳ tranh chấp nào xảy ra, đồng thời nếu bị phát hiện sẽ bị pháp luật xử lý nghiêm.

Tình trạng mua bán nhà đất “hai giá” diễn ra phổ biến

Vừa qua, Bộ Tài chính đã có công văn số 438 gửi Bộ Công an chỉ đạo các cơ quan công an địa phương phối hợp với các cục thuế điều tra xử lý nghiêm các hành vi kinh doanh, chuyển nhượng bất động sản có dấu hiệu trốn thuế. Việc này nhằm răn đe các hành vi chuyển nhưng BĐS hai giá để truy thu thuế cho ngân sách nhà nước, các tỉnh, thành trên cả nước ra văn bản siết chặt việc mua bán.

Tuy nhiên, theo một số chuyên gia, tình trạng người dân khai báo giá mua bán trên hợp đồng công chứng theo một bản thuế có sẵn, thường có giá thấp hơn so với thị trường diễn ra khá phổ biến. Do trong hoạt động chuyển nhượng bất động sản tính đến thời điểm hiện tại chỉ có một biện pháp tính thuế là đánh thuế thu nhập cá nhân 2% trên giá trị hợp đồng.

Chính vì vậy, khi chuyển nhượng, bên mua và bên bán sẽ thống nhất dìm giá xuống đến mức thấp nhất để giảm thuế.

Ngoài ra, nhiều luật sư chia sẻ, việc cơ quan quản lý thúc đẩy việc giám sát và siết chặt quản lý hoạt động kê khai giá để tính thuế khi chuyển nhượng bất động sản là cần thiết, nhưng cần có những giải pháp mềm, tránh cứng nhắc bởi đây là hoạt động giao dịch dân sự.

Nếu cơ quan Công an can thiệp quá nhiều sẽ ảnh hưởng đến tâm lý của người mua, cho dù giao dịch đó là đúng pháp luật. Ngoài ra, số lượng giao dịch nhà đất mỗi ngày rất lớn, khó có thể kiểm tra từng giao dịch bằng tiền mặt.

Các giao dịch mua bán nhà đất là hợp đồng mua bán dân sự, phần lớn được thực hiện bằng tiền mặt trao tay. Vì thế, cơ quan chức năng khó có thể xác định rõ sự chênh lệch giữa giá mua bán thực tế với giá trị chuyển nhượng trong hợp đồng (nếu có). Điều này tạo ra kẽ hở cho việc cố tình khai thấp giá trị chuyển nhượng trong hợp đồng để giảm bớt tiền thuế, phí phải nộp theo nghĩa vụ tài chính.

Do vậy, cần có các quy định giao dịch mua, bán nhà đất bắt buộc phải thông qua ngân hàng, thay vì dùng tiền mặt; giao dịch cọc phải công chứng và thông qua ngân hàng để tránh tình trạng khai giá thấp nhằm trốn thuế.

Bên cạnh đó, nhiều người mua, bán bất động sản đang vì cái lợi trước mắt mà chấp nhận rủi ro sau này. Bởi mặc dù hợp đồng trên đã được công chứng nhưng vẫn có thể bị tòa tuyên vô hiệu bởi vốn hợp đồng đó nếu vi phạm pháp luật. Lúc này, rắc rối về thủ tục pháp lý khiến cả bên mua và bán đều chịu thiệt thòi.