Chung cư có thời hạn: Nên hay không?

Bộ Xây dựng đang lấy ý kiến đối với dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) trong đó, với nội dung thời hạn sở hữu chung cư, cơ quan này đưa ra hai phương án: Hoặc bổ sung mới quy định về thời hạn sở hữu nhà xác định theo thời hạn sử dụng của công trình; Hoặc giữ nguyên thời hạn sử dụng như quy định hiện nay, tức không quy định niên hạn.

Dẫn lại dự thảo, VCCI cho biết, Bộ Xây dựng đề xuất phương án quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư, áp dụng đối với các loại nhà chung cư thương mại, chung cư xã hội, chung cư tái định cư, chung cư công vụ. “Thời hạn sở hữu nhà chung cư được xác định theo thời hạn sử dụng của công trình nêu trong hồ sơ thiết kế công trình nhà chung cư được cơ quan có thẩm quyền thẩm định và được tính từ khi nghiệm thu toàn bộ công trình nhà chung cư đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng” (Điều 27 Dự thảo).

Thời hạn sở hữu nhà chung cư là quy định mới so với quy định hiện hành và nhận được sự quan tâm rất lớn của doanh nghiệp. Theo VCCI, quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư sẽ ảnh hưởng đến tâm lý khách hàng (không muốn mua nhà chung cư với quyền sở hữu bị hạn chế bởi thời hạn) từ đó tác động đến hoạt động đầu tư kinh doanh của các doanh nghiệp đầu tư kinh doanh nhà chung cư (khó bán hàng), mở rộng ra sẽ ảnh hưởng đến hoạt động đầu tư xây dựng nhà chung cư. Chính sách này nếu được ban hành sẽ thúc đẩy người dân tìm mua nhà đất, ít sử dụng chung cư, việc sử dụng quỹ đất nhà ở (vốn rất hạn chế) sẽ theo xu hướng không tiết kiệm và thiếu hiệu quả.

Đặc biệt theo quan điểm VCCI, quy định niên hạn chung cư ảnh hưởng việc đảm bảo quyền sở hữu tài sản của người dân

VCCI dẫn chứng Hiến pháp năm 2013 quy định: “Mọi người có quyền sở hữu về thu nhập hợp pháp, của cải để dành, nhà ở, tư liệu sinh hoạt, tư liệu sản xuất, phần vốn góp trong doanh nghiệp hoặc trong các tổ chức kinh tế khác. Quyền sở hữu tư nhân và quyền thừa kế được pháp luật bảo hộ.”

Việc quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư, mặc dù mục tiêu hướng đến là bảo đảm sự an toàn về tính mạng, sức khỏe của người dân – những lợi ích công cộng, tuy nhiên cách thức quy định theo hướng hạn chế quyền sở hữu của người dân như đưa ra tại Dự thảo trong khi Nhà nước có công cụ khác để đảm bảo mục tiêu này, là chưa phù hợp.

Việc đặt ra mục tiêu đảm bảo an toàn cho người sử dụng là cần thiết. Tuy nhiên, ngay cả khi không quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư thì Nhà nước cũng có thể quy định về thời hạn sử dụng của chung cư, yêu cầu thực hiện phá dỡ, cải tạo chung cư cũ khi công trình xây dựng hết thời hạn sử dụng, xuống cấp, đe dọa tính mạng của người sử dụng. Vì đây là hoạt động đảm bảo lợi ích công cộng và Nhà nước có quyền hạn để thực hiện nó. Vấn đề là cần phải thiết kế có hiệu quả hơn các quy định liên quan đến cải tạo, xây dựng lại chung cư.

Cuối cùng VCCI cho rằng việc quy định thời hạn sở hữu chung cư sẽ làm phát sinh thêm thủ tục hành chính cho chủ sở hữu căn hộ chung cư.

Theo GS.TS Hoàng Văn Cường - Phó Hiệu trưởng Trường Đại học Kinh tế quốc dân, đối với đại đa số người dân Việt Nam, bất động sản nhà ở không chỉ đơn thuần để đáp ứng yêu cầu về chỗ ở mà còn được coi là gia tài để lại cho đời sau. Do vậy giá trị bất động sản không chỉ đơn thuần là tổng nguồn thu nhập và lợi ích mang lại được lượng hóa thành tiền của cả vòng đời của bất động sản, mà còn bao hàm giá trị của việc bảo toàn tài sản của người chủ sở hữu. Việc mua và giữ bất động sản được coi như là một kênh đầu tư vừa bảo toàn giá trị, vừa có cơ hội làm gia tăng giá trị tích lũy. Chính vì điều này nên người dân tỏ ra không hào hứng với quy định nhà chung cư sở hữu có thời hạn theo tuổi thọ công trình, mặc dù, lợi ích về chỗ ở mang lại cho người sở hữu nhà chung cư có thời hạn không khác gì so với nhà chung cư sở hữu không có thời hạn...

Do vậy, theo ông Cường, chính sách sở hữu nhà chung cư có thời hạn chỉ có thể được thực hiện khi chính sách về đất xây dựng nhà chung cư phải là đất sử dụng có thời hạn dưới hình thức thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian là tuổi thọ của công trình. Đồng thời khuyến khích các loại hình dự án xây nhà ở cho thuê như kết hợp truyền thông định hướng và cơ chế đãi ngộ trong thực hiện đầu tư dự án; nâng cao thu nhập người dân có năng lực tài chính mua nhà; kiểm soát giá nhà ở phù hợp mức thu nhập người dân…