‘Đánh thức’ nhà ở xã hội

Nghị định số 49/2021/NĐ-CP của Chính phủ ban hành sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 100/2015/NĐ-CP về phát triển và quản lý nhà ở xã hội (NOXH). Việc điều chỉnh này hướng đến đơn giản hóa thủ tục để khuyến khích doanh nghiệp (DN) rút ngắn thời gian xây dựng đồng thời giải quyết bài toán tín dụng cho người mua nhà.

Nghị định đem đến nhiều kỳ vọng

Đáng chú ý, Nghị định số 49 cho phép khấu trừ chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng khi chủ đầu tư phải thực hiện nghĩa vụ tài chính với địa phương; ưu đãi đối với trường hợp chủ đầu tư hoàn thành việc đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật trong phạm vi dự án xây dựng NOXH trong vòng 12 tháng kể từ ngày được giao đất. Nếu cho thuê đất thì được UBND cấp tỉnh hỗ trợ đấu nối hệ thống hạ tầng kỹ thuật trong dự án với hệ thống hạ tầng kỹ thuật chung của khu vực.

Bên cạnh đó, chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng NOXH không sử dụng nguồn vốn đầu tư công, vốn nhà nước ngoài đầu tư công được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định của Luật Nhà ở. UBND cấp tỉnh xem xét, quyết định việc hoàn trả lại hoặc khấu trừ vào nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư dự án phải nộp cho Nhà nước.

Trong đó bao gồm cả chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng (nếu có) đối với trường hợp chủ đầu tư đã nộp tiền sử dụng đất khi được Nhà nước giao đất hoặc đã nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khác mà diện tích đất đó được sử dụng để xây dựng NOXH hoặc chủ đầu tư dự án đã nộp tiền sử dụng đất đối với quỹ đất 20%.

Chủ đầu tư được dành 20% tổng diện tích đất ở đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật trong phạm vi dự án đầu tư xây dựng NƠXH (bao gồm cả dự án sử dụng quỹ đất 20%) để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại nhằm bù đắp chi phí đầu tư, góp phần giảm giá bán, giá cho thuê, thuê mua NƠXH và giảm kinh phí dịch vụ quản lý, vận hành NƠXH sau khi đầu tư;

Chủ đầu tư dự án được UBND cấp tỉnh hỗ trợ toàn bộ hoặc một phần kinh phí đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật trong phạm vi dự án xây dựng NOXH. Trường hợp đầu tư xây dựng NOXH chỉ để cho thuê thì được hỗ trợ toàn bộ kinh phí đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật. Đồng thời UBND cấp tỉnh hỗ trợ đấu nối hệ thống hạ tầng kỹ thuật trong dự án với hệ thống hạ tầng kỹ thuật chung của khu vực, trong trường hợp chủ đầu tư hoàn thành việc đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật trong vòng 12 tháng kể từ ngày được giao đất, cho thuê đất.

Nghị định số 49 còn được cho là “rộng rãi” không chỉ với DN xây dựng N0XH mà còn với cả người mua nhà. Theo đó, sửa đổi, bổ sung các nội dung về điều kiện được vay vốn đối với hộ gia đình, cá nhân vay vốn để mua, thuê mua N0XH: Có Giấy đề nghị vay vốn để mua, thuê mua N0XH, trong đó có cam kết của cá nhân và các thành viên trong hộ gia đình chưa được hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở, đất ở dưới mọi hình thức tại nơi sinh sống; Có hợp đồng mua, thuê mua NOXH với chủ đầu tư theo quy định của Nghị định này và của pháp luật về nhà ở. Trường hợp mua, thuê mua NOXH thì mức vốn cho vay tối đa bằng 80% giá trị hợp đồng mua, thuê mua nhà. Nếu xây dựng mới hoặc cải tạo, sửa chữa nhà ở thì mức vốn cho vay tối đa bằng 70% giá trị dự toán hoặc phương án vay, tối đa không quá 500 triệu đồng và không vượt quá 70% giá trị tài sản bảo đảm tiền vay.

Nếu vay ở ngân hàng thương mại thì lãi suất cho vay bảo đảm nguyên tắc không vượt quá 50% lãi suất cho vay bình quân trong cùng thời kỳ. Thời hạn vay do ngân hàng và khách hàng thỏa thuận phù hợp với khả năng trả nợ của khách hàng, tối đa không quá 25 năm kể từ ngày giải ngân khoản vay đầu tiên.

Như vậy, với ưu đãi cả cho DN lẫn người mua, Nghị định 49 được kỳ vọng thúc đẩy nguồn cung NOXH.

“Mất hút” nhà ở bình dân

Tuy nhiên, trên thực tế thì ở thời điểm này tìm được 1 căn hộ NOXH là rất khó khăn. Trước hết, đó là nguồn cung quá ít, vị trí không thuận lợi, hạ tầng yếu, giá cao, thủ tục mua nhà phức tạp.

Đã hơn 2 năm trở lại đây, nhiều đô thị lớn gần như “mất hút” dự án NOXH cho người thu nhập thấp. Tại TPHCM, các cặp vợ chồng trẻ hầu như không thể mua nổi một căn hộ khi mà các dự án chung cư chào bán thấp nhất cũng ở ngưỡng trên dưới 30 triệu đồng 1m2.

Một người lao động trẻ có thu nhập khá (khoảng 20 triệu đồng/tháng) thì cũng không có khả năng mua được một căn hộ vì hầu như không có căn hộ nào dưới 1 tỉ đồng, cho dù đã chấp nhận “đi xa thành phố”. Nhà “vừa túi tiền thì cũng đã rơi vào ngưỡng giá trên dưới 2 tỉ đồng/căn. Nếu như ở vào thời điểm năm 2016, tại TP HCM, nguồn cung căn hộ hạng C (chung cư bình dân, giá rẻ) chiếm 30% thì đến năm 2018 còn 17-19%. Đến năm 2019 dường như dòng sản phẩm này cạn kiệt, và câu chuyện về nhà giá bình dân đã “đi vào dĩ vãng” trong năm 2020 kéo sang quý 1 năm 2021 này.

Theo một khảo sát của Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) thì có khoảng đến 34,3% số người trưởng thành chưa có vợ, chồng; 6,4% hoặc đã ly hôn, hoặc ly thân, hoặc góa vợ (chồng) đang có nhu cầu căn hộ nhỏ. Có đến 50.000 cặp kết hôn mới hàng năm muốn tạo lập nhà ở, nhất là căn hộ nhỏ với giá tiền vừa phải. Cùng đó là có tới hơn 200.000 cán bộ, công chức, viên chức nhà nước, cán bộ lực lượng vũ trang thành phố, đặc biệt là ngành y tế, giáo dục, công nhân - có nhu cầu tạo lập nhà ở, nhất là căn hộ nhỏ hoặc NOXH.

Bên cạnh đó còn có khoảng gần 3 triệu người nhập cư cần đến NOXH, vì rằng nhiều người trong số họ vẫn đang phải sống trong các khu nhà trọ lụp xụp, thiếu tiện ích, dịch vụ, chưa đảm bảo an toàn, an ninh.

Đáng chú ý, dù nhu cầu về NOXH rất cao nhưng nhiều năm qua các DN không mặn mà. Một trong những lí do là muốn có được dự án DN phải qua nhiều “cửa ải”, cơ hội kinh doanh mất đi. Cùng đó nổi lên 2 khó khăn với DN là giải phóng mặt bằng và tiền sử dụng đất.

Vai trò của Nhà nước

Để cơ hội NOXH nhiều hơn, Cơ quan Hợp tác quốc tế Hàn Quốc (Koica) từng đưa ra những khuyến nghị để Việt Nam có thể đáp ứng nhu cầu về NOXH trong bối cảnh thiếu hụt sản phẩm nhà ở. Đó là tăng cường vai trò của khu vực công (thành lập và vận hành các tổng công ty nhà ở) trong việc phát triển đất đai và xây dựng NOXH, thành lập quỹ phát triển nhà ở. Khuyến nghị này được đưa ra tại hội thảo liên quan đến dự án “Xây dựng chính sách tổng thể nhà ở xã hội tại Việt Nam trong giai đoạn 2021-2030”, được tổ chức tại Hà Nội.

Thông tin từ Bộ Xây dựng, cả nước mới hoàn thành 249 dự án NOXH (104.200 căn, tương ứng hơn 5,21 triệu m2 sàn), chỉ đạt gần 42% so với mục tiêu đề ra đến năm 2020 (12,5 triệu m2 nhà ở). Lí do chính được đưa ra là do vốn ngân sách bố trí cho Ngân hàng Chính sách xã hội trong giai đoạn 2016-2020 đạt thấp, khoảng 2.163/9.000 tỉ đồng (chỉ đáp ứng khoảng 24% so với nhu cầu). Tại một số địa phương, trong quy hoạch đô thị, khu công nghiệp chưa xác định rõ quỹ đất cho phát triển NOXH chưa thực hiện nghiêm quy định dành 20% quỹ đất trong các dự án nhà ở thương mại để phát triển NOXH.

Trong khi đó, theo ông Moon Hyogon, Giám đốc Bộ phận nghiên cứu kế hoạch và quản lý, Viện Nghiên cứu nhà ở và đất đai Hàn Quốc, giai đoạn 2021-2030, nhu cầu NOXH cho hộ thu nhập thấp tại các đô thị tại Việt Nam khoảng hơn 31 triệu m2 (465.467 căn) và khoảng 21,93 triệu m2 (520.073 căn) sàn NOXH cho công nhân tại các cụm công nghiệp.

Thay vì trông chờ vào các DN tư nhân như hiện nay để phát triển NOXH, các chuyên gia Hàn Quốc khuyến nghị đề xuất cần tăng cường vai trò của khu vực công (thành lập và vận hành các tổng công ty nhà ở) trong việc phát triển đất đai và xây dựng nhà ở xã hội trên cơ sở cung cấp cơ sở hạ tầng, tạo quỹ đất... Bên cạnh đó là thành lập Quỹ phát triển nhà ở nhằm bảo đảm nguồn tài chính ổn định cho phát triển NOXH.

Nhà ở xã hội là gì? Đối tượng nào được mua nhà ở xã hội?

Khoản 7 Điều 3 Luật Nhà ở 2014 quy định: Nhà ở xã hội (NOXH) là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước. Diện tích được quy định như sau: Trường hợp 1: NOXH là nhà chung cư thì căn hộ phải được thiết kế, xây dựng theo kiểu khép kín, bảo đảm tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng, tiêu chuẩn diện tích mỗi căn hộ tối thiểu là 25 m2 sàn, tối đa là 70 m2 sàn. Trường hợp 2: NOXH là nhà ở liền kề thấp tầng, diện tích nhà ở không quá 70 m2.

Có 9 đối tượng được mua NOXH (theo Điều 49 Luật Nhà ở 2014), cụ thể: 1/Người có công với cách mạng theo quy định của pháp luật về ưu đãi người có công với cách mạng; 2/Hộ gia đình nghèo và cận nghèo tại khu vực nông thôn; 3/Hộ gia đình tại khu vực nông thôn thuộc vùng thường xuyên bị ảnh hưởng bởi thiên tai, biến đổi khí hậu; 4/Người thu nhập thấp, hộ nghèo, cận nghèo tại khu vực đô thị; 5/ Người lao động đang làm việc tại các doanh nghiệp trong và ngoài khu công nghiệp; 6/Sĩ quan, hạ sĩ quan nghiệp vụ, hạ sĩ quan chuyên môn kỹ thuật, quân nhân chuyên nghiệp, công nhân trong cơ quan, đơn vị thuộc công an nhân dân và quân đội nhân dân; 7/ Cán bộ, công chức, viên chức theo quy định của pháp luật về cán bộ, công chức, viên chức; 8/Các đối tượng đã trả lại nhà ở công vụ theo quy định; 9/ Hộ gia đình, cá nhân thuộc diện bị thu hồi đất và phải giải tỏa, phá dỡ nhà ở theo quy định của pháp luật mà chưa được Nhà nước bồi thường bằng nhà ở, đất ở.

Tuy nhiên, tại Điều 51 Luật Nhà ở 2014 cũng quy định 9 đối tượng trên phải đáp ứng đủ các điều kiện theo quy định. Như vậy, để thuộc đối tượng được mua NOXH thì phải đáp ứng cả 2 điều kiện cần và đủ. Đó là: Phải là đối tượng chính sách và đáp ứng được các điều kiện quy định về nhà ở, cư trú, thu nhập.