Doanh nghiệp bất động sản Tìm cách vượt sóng gió

Dòng vốn tắc nghẽn

Sau các sự việc liên quan đến trái phiếu doanh nghiệp (DN), niềm tin của nhà đầu tư suy giảm mạnh, DN bất động sản (BĐS) gần như không thể phát hành trái phiếu mới. Chưa kể nhà đầu tư cũng ồ ạt bán lại trái phiếu khiến dòng tiền ở thị trường này tắc nghẽn.

Trong khi đó, kênh tín dụng cũng ngày càng khó khăn khi các ngân hàng hết “room”, với lĩnh vực BĐS, các ngân hàng đã phải hạn chế cho vay để đáp ứng các tỷ lệ an toàn vốn.

Thị trường BĐS của năm 2022 là khá ảm đạm. Tình hình này tiếp tục được kéo dài sang những tháng đầu năm 2023. Đó là nhìn nhận chung của giới chuyên gia ngành địa ốc.

Theo Luật sư Nguyễn Thanh Hà - Chủ tịch Công ty Luật SBLaw, tình trạng khó khăn của DN BĐS sẽ tiếp tục trong năm 2023 khi việc tiếp cận tín dụng lẫn kênh huy động vốn qua trái phiếu chưa thể được khơi thông. “Tình trạng vay ngoài với lãi suất 20 - 30% như hiện nay của nhiều nhà đầu tư cho thấy họ đang khó khăn đến mức nào. Ngoài gặp khó trong huy động vốn, nhiều DN còn phải tiếp tục trả nợ trái phiếu. Đây là khúc cua định mệnh đối với DN BĐS” - luật sư Hà nói.

Trong khi đó ghi nhận trên thị trường thời gian gần đây, nhiều phân khúc BĐS như đất nền, nhà liền kề, biệt thự đã liên tục phải hạ giá do nhà đầu tư bị áp lực tài chính. Trong đó, đất nền là sản phẩm ghi nhận sự sụt giảm về giá lớn nhất so với thời điểm đỉnh cơn "sốt đất".

Tại Hà Nội, các vùng đất ven đô như Thạch Thất, Sơn Tây, Sóc Sơn… giao dịch rơi vào không khí trầm lắng, khi mà giá đất nền đồng loạt giảm sâu 20-30%, thậm chí đến 40% so với thời điểm đầu năm 2022.

Khảo sát của PV cho thấy, nếu như giá đất nền phân lô tại xã Bình Yên (Thạch Thất, Hà Nội) đầu năm nay ở mức 22 triệu đồng/m2, thì ở thời điểm hiện tại, nhiều người đang rao bán cắt lỗ, giảm giá chỉ còn khoảng 15- 16 triệu đồng/m2.

Chung “số phận”, nhà liền kề, biệt thự khu vực Nam An Khánh (Hoài Đức, Hà Nội) cũng đang rao bán cắt lỗ với giá quanh mức 60 - 70 triệu đồng/m2. Trong khi hồi đầu năm, các căn liền kề, biệt thự trên được bán với giá dao động từ 90 -150 triệu đồng/m2.

“Phải xem lại những dự án nào đầu tư dài hạn, những dự án nào không phù hợp để điều chỉnh danh mục đầu tư để làm sao đem đến những sản phẩm phù hợp với người tiêu dùng hơn. Khi đó mới có thể bán sản phẩm, giảm tồn kho, thu được dòng tiền” - ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty TNHH Xây dựng - Thương mại Lê Thành.

Doanh nghiệp phải tự cứu mình

Theo Luật sư Nguyễn Thanh Hà, nhiều DN BĐS đang khó khăn về dòng tiền mong muốn tiếp tục được hoàn thiện các dự án dang dở để có thể bán và thu tiền về, giải quyết khó khăn trước mắt. “Khẳng định trách nhiệm hoàn trả nợ trái phiếu đến hạn cho các nhà đầu tư là của các tổ chức phát hành chứ không phải trách nhiệm của Nhà nước, song các DN cũng mong muốn Nhà nước tháo gỡ các điểm nghẽn cơ chế để giúp khơi thông dòng tiền” – vị luật sư cho hay.

Trước tình hình khó khăn của thị trường BĐS, nhiều biện pháp gỡ khó đã được đưa ra. Ngày 10/12/2022, Ngân hàng Nhà nước đã quyết định nới room tín dụng năm 2022 thêm 1,5-2% để có thêm khoảng 240.000 tỷ đồng cộng với khoảng 200.000 tỷ đồng của room tín dụng 14% còn lại, sẽ có tổng nguồn vốn tín dụng khoảng 440.000 tỷ đồng để "bơm" vào nền kinh tế.

Đặc biệt trong 3 ngày liên tiếp, Thủ tướng Chính phủ đã ký 3 Công điện để chỉ đạo xử lý các vấn đề cấp bách của nền kinh tế và thị trường BĐS. Đó là, Công điện số 1156/CĐ-TTg ngày 12/12/2022 "về cung ứng vốn tín dụng cho nền kinh tế"; Công điện số 1163/CĐ-TTg ngày 13/12/2022 "về thị trường trái phiếu DN"; Công điện số 1164/CĐ-TTg ngày 14/12/2022 "về tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS và phát triển nhà ở".

Cùng với đó Bộ Tài chính trình Chính phủ phương án lùi thời gian áp dụng Nghị định 65, từ ngày 1/1/2023 sang ngày 1/1/2024. Chưa hết, Bộ này còn đề xuất cho phép DN được thay đổi kỳ hạn, hoán đổi trái phiếu đã phát hành theo quy định của pháp luật về phát hành trái phiếu tối đa không quá 2 năm so với kỳ hạn tại phương án phát hành trái phiếu đã công bố cho nhà đầu tư.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoRA) nhận định: Nhà nước thực hiện đồng bộ các giải pháp trên đây không phải là để "giải cứu" thị trường BĐS, DN BĐS mà chỉ hỗ trợ thông qua cơ chế chính sách, pháp luật tạo điều kiện để thị trường BĐS tự điều tiết và chính cộng đồng DN BĐS chủ động tái cấu trúc, tái cơ cấu; đi đôi với xem xét hỗ trợ lãi suất hợp lý cho người mua nhà để ở, người mua nhà lần đầu... để tăng tổng cầu và sức mua trên thị trường, giúp DN BĐS vượt qua khó khăn và hỗ trợ thị trường BĐS phục hồi, tăng trưởng theo hướng minh bạch, an toàn và bền vững.

"Các động thái quan tâm hỗ trợ của Chính phủ như làn gió mới giúp DN phấn khởi kỳ vọng, lan tỏa niềm tin tới các nhà đầu tư DN, người tiêu dùng" - ông Châu nhấn mạnh.

Còn theo TS Sử Ngọc Khương - Giám đốc Cấp cao Bộ phận Tư vấn Đầu tư Savills Việt Nam, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Quyết định số 1435/QĐ-TTg thành lập Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ về rà soát, đôn đốc, hướng dẫn tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong triển khai thực hiện dự án BĐS. Tôi hy vọng tổ công tác mới này sẽ đạt được những kỳ vọng của các nhà phát triển BĐS trong việc tháo gỡ khó khăn cũng như sự tồn đọng về vấn đề pháp lý của các dự án trong thời gian qua”.

Nhắc lại khó khăn của thị trường BĐS, ông Lê Hoàng Châu nhấn mạnh, một số tập đoàn, DN BĐS đã phải thực hiện các giải pháp cấp bách nhằm "tự cứu mình" để tồn tại, chờ cơ hội đầu tư kinh doanh mới.

Cũng cho rằng dòng tiền của DN đang rất khó khăn, ông Lê Quốc Bình - Tổng Giám đốc Công ty CP Đầu tư hạ tầng kỹ thuật TPHCM nêu rõ, DN đang phải chủ động xoay xở tất cả các kênh huy động, thậm chí phải bán rẻ tài sản, hạ giá sản phẩm để thu hồi dòng tiền...

Vượt sóng gió để tồn tại, đó là những động thái mà các DN BĐS đang hết sức nỗ lực ở thời điểm này. Và theo khuyến cáo của TS Cấn Văn Lực - Kinh tế trưởng Ngân hàng BIDV, DN phải tự tái cơ cấu dòng tiền, phải tăng tiếp cận các chính sách, thay đổi sản phẩm để đáp ứng nhu cầu thực của thị trường. Chỉ khi đáp ứng nhu cầu thực của thị trường, các điểm nghẽn mới được khơi thông. “Cần tái cơ cấu lại sản phẩm, hướng đến phân khúc nhà ở vừa túi tiền vốn đang rất thiếu trên thị trường thời gian qua” - ông Lực nhấn mạnh.

“Dù còn khó khăn nhưng triển vọng của thị trường bất động sản là có. Thị trường địa ốc cần điều chỉnh, hạn chế đầu cơ quá đà, sử dụng đòn bẩy tài chính quá nhiều. Có như vậy, thị trường mới có nền tảng phát triển tốt” - PGS.TS Trần Đình Thiên.