Giao dịch bất động sản qua ngân hàng: Liệu có khả thi?

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam: Thanh toán qua ngân hàng để chống thất thu thuế, chống rửa tiền

Rất cần quy định bắt buộc phải thanh toán qua ngân hàng với các giao dịch nhà đất. Việc này sẽ giúp chống thất thu thuế, chống rửa tiền, đồng thời tạo minh bạch cho thị trường. Từ đó cũng có thể góp phần hạn chế tình trạng thổi giá, lũng đoạn gây bất ổn cho thị trường bất động sản như thời gian qua. Song song phải tuyên truyền cho người dân về các lợi ích khi thực hiện giải pháp này, đồng thời phải áp dụng đồng bộ với các quy định liên quan.

Chẳng hạn, nếu để áp dụng quy định lựa chọn đóng thuế thu nhập cá nhân khi bán bất động sản là 20% trên lợi nhuận thì nhiều người sẽ thực hiện thanh toán qua ngân hàng để có chứng từ đầy đủ. Trên thực tế, có nhiều người khi cần thiết vẫn phải bán lỗ bất động sản đã mua, nhất là căn hộ. Nhưng nếu cứ áp họ phải đóng thuế theo mức 2% trên giá bán thì họ lại nghĩ cách khai thấp giá bán để trốn thuế. Vậy là các quy định phải xem xét đồng bộ để không mâu thuẫn hoặc vô hình trung tiếp tay cho việc khai giá thấp.

Rủi ro “nhà 2 giá”

Có thể thấy trên thị trường bất động sản những năm qua, nhiều cá nhân, doanh nghiệp khi giao dịch bất động sản phần lớn đều tìm cách kê khai giá thấp hơn so với hợp đồng công chứng nhằm mục đích trốn thuế.

Nhất là trong những tháng gần đây, tình trạng “sốt” đất tại các địa như: Hưng Yên, Hải Phòng, ngoại thành Hà Nội, Thái Nguyên… càng cho thấy rõ “vấn nạn” này.

Một nhà đầu tư bất động sản tại Hưng Yên thông tin, hầu hết khi trả tiền mua sản phẩm người mua đều yêu cầu bên bán ghi số tiền mua trên hợp đồng thấp hơn so với thực tế từ 20 - 35% để được giảm tiền thuế giá trị gia tăng phải nộp cho Nhà nước.

Với mảnh đất nhỏ thì số tiền thuế giảm không nhiều, nhưng với những lô đất có giá lên tới hàng trăm tỷ đồng thì khoản “tiền chênh” là rất lớn (khoản tiền này nằm ngoài hợp đồng, hoàn toàn không có giấy tờ nào chứng minh).

Quy định tại Điều 200 Bộ luật Hình sự 2015 và Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Bộ luật Hình sự, cá nhân có hành vi nhằm trốn thuế với số tiền từ 100 triệu đồng đến dưới 300 triệu đồng, hoặc dưới 100 triệu đồng nhưng từng bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi trốn thuế hoặc bị kết án về tội này, thì bị phạt tiền từ 100 - 500 triệu đồng hoặc bị kết án từ 3 - 12 tháng tù; Cá nhân vi phạm trốn thuế lần đầu với số tiền chưa đến 100 triệu đồng thì bị xử phạt hành chính, có thể bị phạt tiền cao nhất đến 4,5 tỷ đồng hoặc phạt tù đến 7 năm.

Gần đây đã có rất nhiều tổ chức, cá nhân bị cơ quan chức năng xử phạt hoặc khởi tố vì hành vi liên quan đến trốn thuế.

Đơn cử, tại TP HCM, Chi cục Thuế Quận 10 đã phát hiện nhiều vụ mua bán căn hộ có giá trị chuyển nhượng lên tới 4 - 5 tỷ đồng nhưng lại kê khai nộp thuế có giá trị chỉ bằng 1/5 (khoảng 1 tỷ đồng). Chi cục này đã chuyển hồ sơ kiến nghị Công an điều tra làm rõ.

Hoặc cuối năm 2021, một cá nhân ở thành phố Đà Lạt (tỉnh Lâm Đồng) đã bán hơn 13.000 m2 đất ở và đất trồng cây lâu năm với giá 5 tỷ đồng.

Tuy nhiên, sau khi cơ quan thuế phối hợp với cơ quan công an mời các bên liên quan đến làm việc, các cá nhân đã kê khai điều chuyển giá chuyển nhượng lên 8 tỷ đồng.

Nhiều doanh nghiệp cũng bị khởi tố bắt giam về hành vi trốn thuế, gian lận thuế, như: Giám đốc Công ty TNHH Thương mại Dịch vụ bất động sản Vincomreal (TP HCM); Chủ tịch Hội đồng Quản trị Công ty CP Phát triển Đầu tư Xây dựng và Du lịch An Phú Thịnh (tỉnh Bình Định)...

Chuyên gia tài chính Lâm Minh Chánh: Cần đưa quy định giao dịch bất động sản qua ngân hàng vào luật

Cần đưa quy định giao dịch bất động sản qua ngân hàng vào luật để có căn cứ rõ ràng cho việc xử lý các đối tượng vi phạm; bảo đảm công bằng cho người dân, tổ chức có giao dịch từ quy mô nhỏ lẻ đến dự án đầu tư lớn. Với hệ thống ngân hàng rộng khắp, người dân có thể mở tài khoản ngân hàng một cách dễ dàng. Do vậy, hoàn toàn có thể luật hóa đề xuất do Tổng cục Thuế tham mưu Bộ Tài chính nêu trên. Việc này góp phần chống thất thu thuế trong giao dịch bất động sản, bảo đảm nguồn thu ngân sách nhà nước cũng như bảo đảm sự công bằng giữa kênh đầu tư bất động sản với kênh chứng khoán và các kênh khác.

Với vấn nạn trên, có ý kiến cho rằng, giao dịch giữa người dân với nhau rất khó xác định vì sử dụng tiền mặt còn nhiều, dễ dẫn đến tình trạng bắt tay nhau kê khai với giá thấp để đóng thuế ít. Mặt khác, cũng có rủi ro khi người mua có khả năng cao mất trắng số tiền chênh này nếu có tranh chấp xảy ra, đồng thời sẽ bị pháp luật xử lý khi hành vi này bị phát giác.

Còn đó những băn khoăn

Để hạn chế tình trạng trên, Tổng cục Thuế vừa đề xuất Bộ Tài chính bổ sung quy định thanh toán qua ngân hàng đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản tại Luật Kinh doanh bất động sản. Đồng thời, bổ sung chức năng điều tra cho cơ quan thuế.

Đồng thời, để chống thất thu thuế trong hoạt động kinh doanh, chuyển nhượng bất động sản, mới đây, Bộ trưởng Bộ Tài chính Hồ Đức Phớc đã ký công văn đề nghị Bộ Công an chỉ đạo công an các địa phương phối hợp các cục thuế xử lý nghiêm giao dịch có dấu hiệu trốn thuế.

Cùng với đó đề nghị Bộ Tư pháp, UBND tỉnh, thành phố chỉ đạo các sở tư pháp phối hợp chặt chẽ với các cục thuế yêu cầu các tổ chức hành nghề công chứng hướng dẫn người dân, chủ đầu tư dự án bất động sản, doanh nghiệp kinh doanh, chuyển nhượng bất động sản... kê khai trên hợp đồng công chứng theo giá thực tế mua bán, làm căn cứ tính thuế theo quy định của pháp luật.

Về phía chuyên gia kinh tế, nhiều ý kiến cho rằng, việc giao dịch bất động sản qua ngân hàng là điều kiện quan trọng để thị trường bất động sản nói riêng và nền kinh tế nói chung hoạt động công khai, minh bạch, đảm bảo tính an toàn cho cả người mua lẫn người bán.

Nó có nhiều ưu điểm như: vừa tiện lợi, chính xác, an toàn trong giao dịch, vừa giảm thiểu được những tranh chấp phức tạp về thanh toán, kiểm soát được tình trạng trốn thuế, rửa tiền. “Đã đến lúc cần quy định việc mua bán bất động sản nói riêng và các tài sản lớn có giá trị nói chung, phải được thực hiện thông qua hệ thống ngân hàng để đảm bảo chứng minh nguồn gốc thu nhập, đảm bảo tính minh bạch”, chuyên gia kinh tế Đinh Trọng Thịnh bày tỏ.

Đồng quan điểm, có ý kiến cho rằng, việc này đáng lẽ phải làm từ lâu, vì thực tế thì thừa sức làm được. Cách làm này sẽ bổ sung cách kiểm soát bán thu “tiền chênh”, hạn chế được rất nhiều sự đầu cơ, Nhà nước thì không bị thất thu thuế, góp phần ngày càng hoàn chỉnh hơn, minh bạch hơn thị trường bất động sản.

Tuy nhiên, ở một góc nhìn khác, ông Nguyễn Thái Sơn, nguyên Trưởng phòng Thuế thu nhập cá nhân (Cục Thuế TP HCM) lo ngại, việc tồn tại 2 giá trong giao dịch bất động sản từ nhiều năm nay, ai cũng thấy nhưng với biện pháp bắt buộc thanh toán các giao dịch chuyển nhượng bất động sản qua ngân hàng cũng có thể xảy ra hiện tượng thông đồng giữa người mua và bán kê khai 2 giá, giá tính thuế thấp hơn so với giao dịch để đóng thuế thấp hơn.

Anh Nguyễn Văn Hưng, một nhà đầu tư bất động sản ở Thái Nguyên trao đổi: Ví dụ, có 1 giao dịch 20 tỷ đồng, người ta có thể chuyển qua ngân hàng một nửa và giao dịch tiền mặt ở ngoài một nửa thì thực tế là rất khó kiểm soát được. Khi giao dịch đó xảy ra thì nó là giao dịch dân sự, mà dân sự là hai bên thỏa thuận với nhau, chứ chúng ta không thể bắt buộc.

Mặt khác, chỉ ra nguyên nhân thất thu thuế lớn nhất là khi không thể quản lý được giá trong giao dịch, theo TS Nguyễn Ngọc Tú, giảng viên Trường ĐH Kinh doanh và công nghệ Hà Nội, nếu nói dùng biện pháp thanh toán qua ngân hàng để chống thất thu thuế trong hoạt động mua bán nhà đất thì tính khả thi chưa cao khi tiền mặt vẫn chiếm tỷ lệ cao trong nền kinh tế.

TS Tú quả quyết: Việc chống thất thu thuế trong giao dịch bất động sản, nếu chỉ triển khai vài biện pháp chắp vá thì khó giải quyết được triệt để. Việc thất thu ngân sách lớn nhất là khi không thể quản lý được giá trong giao dịch. Do cơ sở dữ liệu về giá của nhà nước cũng chưa có hoặc chưa cập nhật nên khó xác định được đâu là giá thị trường. Như vụ đấu giá đất khu đô thị Thủ Thiêm (TP Thủ Đức, TP HCM) vừa qua với mức giá đấu lên gấp nhiều lần giá khởi điểm là một ví dụ.

Hiểu được việc giao dịch bất động sản qua ngân hàng là cần thiết, nhưng bà Trịnh Thanh Vân, một người buôn bán bất động sản ở huyện Mỹ Đức (Hà Nội) lại băn khoăn: Điều kiện cần là nhân viên ngân hàng đảm nhận khâu thanh toán phải nắm vững pháp lý về giao dịch bất động sản để tư vấn các đợt thanh toán.

Bởi thường khách hàng chỉ thanh toán ở giai đoạn giữa vì số tiền thanh toán lớn, còn giai đoạn đặt cọc và bàn giao nhà họ tự thanh toán. Bên cạnh đó phí dịch vụ thanh toán tiền qua ngân hàng ai chịu, người bán hay người mua vì phát sinh loại phí này nên nhiều người có tâm lý ngại giao dịch qua ngân hàng...

Cần lộ trình để thực hiện

Để gỡ khó, chuyên gia kinh tế, TS Đinh Thế Hiển cho biết: Chính phủ đã có chính sách thanh toán không dùng tiền mặt được triển khai nhiều năm qua và đây là chủ trương lớn để đưa kinh tế phát triển hiệu quả, minh bạch.

Đồng thời, quy định cũng yêu cầu các đơn vị giao dịch trên 20 triệu đồng phải thanh toán qua ngân hàng mới được khấu trừ thuế. Vì vậy, quy định giao dịch bất động sản phải thông qua ngân hàng không có gì mới hay đột ngột. Bất động sản vừa là hàng hóa vừa là tài sản lớn càng cần được kiểm soát để minh bạch. Đối với người mua hay bán bất động sản, việc thanh toán qua ngân hàng chỉ có lợi, an toàn cho cả đôi bên.

Đó là hạn chế rủi ro cho cả người mua lẫn người bán, nâng tầm thị trường bất động sản và giúp cơ quan quản lý nhà nước có nhiều số liệu nghiên cứu mang tầm vĩ mô về giá cả, xu hướng, vốn hóa của thị trường. Việc giao dịch một loại hàng hóa vài trăm triệu đồng đến vài chục tỷ đồng nếu nói sợ tốn phí chuyển khoản thì nghe chưa hợp lý. Nhưng để khuyến khích người dân thì Ngân hàng Nhà nước có thể đưa ra mức trần phí giao dịch chuyển khoản cho các hoạt động này.

Cũng có đề xuất, để áp dụng được thì phải bổ sung theo các qui định liên quan như khi nộp hồ sơ nhà đất để thay đổi biến động, đặc biệt thay đổi chủ sở hữu thì người nộp phải xuất trình chứng từ giao dịch qua ngân hàng kèm theo các giấy tờ khác. Trường hợp không có chứng từ chuyển tiền qua ngân hàng thì không cho đăng ký thay đổi.

Đồng thời có thể xem xét chỉnh sửa để bảng giá đất của nhà nước phải áp sát với mức bằng 90 - 95% giá thị trường thay vì chỉ bằng khoảng 30 - 40% giá thị trường như hiện nay. Các điều kiện trên sẽ đảm bảo giao dịch, chuyển nhượng bất động sản được kê khai đúng giá trị thật, và có căn cứ để lập bảng giá đất sát thực tế.

Để thay đổi thói quen của người dân, luật sư Trương Thanh Đức, Giám đốc Công ty Luật ANVI kiến nghị, cần có thời gian và lộ trình thích hợp. Trước đây không bắt buộc thì bây giờ cần đặt ra một lộ trình nhất định, một vài năm vì thói quen sử dụng tiền mặt trong dân hiện còn rất lớn.

Trước mắt nên quy định một hạn mức tối thiểu thanh toán bằng tiền mặt, chẳng hạn 100 triệu đồng. Ngoài ra nên quy định một số trường hợp đặc biệt có lý do chính đáng vẫn có thể thanh toán một phần hoặc toàn bộ bằng tiền mặt.