Mánh khoé "lùa gà" của Bank Land: 'Giao dịch đặt cọc giữ chỗ' của Bank Land có dấu hiệu vi phạm pháp luật

Không chỉ dừng lại ở những cách thức quen thuộc thu hút nhà đầu tư bằng hàng loạt “món hời” đầu tư như Báo Đại Đoàn Kết đã phản ánh, mới đây, ngày 28/5, Bank Land còn chính thức tổ chức sự kiện giới thiệu và mở bán một dự án phân lô bán nền được mệnh danh là "đất vàng thương mại - du lịch - dịch vụ tổ hợp Hồng Vân" tại thôn Cẩm Cơ, xã Hồng Vân, huyện Thường Tín, Hà Nội.

Tuy nhiên, thực tế theo tìm hiểu của nhóm PV, khu đất trên chỉ là bãi đất trống, chưa có cơ sở hạ tầng.

Còn theo một vị lãnh đạo UBND huyện Thường Tín, thông tin về dự án của Công ty cổ phần tập đoàn Bank Land tại địa phương là giả mạo.

Dấu hiệu huy động vốn trái phép

PV cũng có trong tay "Phiếu cọc thiện chí" giữa Bank Land và một số khách hàng để đặt cọc cho dự án bất động sản tại Hồng Vân, với số tiền đặt cọc là 50 triệu đồng.

Trong đó, số tài khoản giao dịch lại là tài khoản cá nhân của ông Quản Văn Dương, Chủ tịch HĐQT của Bank Land.

Trao đổi với luật sư Nguyễn Ngọc Hùng, Trưởng văn phòng luật sư Kết Nối cho biết, các thỏa thuận đặt cọc tiền giữ chỗ mua bất động sản là trái pháp luật, nhiều trường hợp chỉ là nhằm chiếm dụng vốn trái phép của chủ đầu tư và bên môi giới, tiềm ẩn rủi ro cho người đặt cọc giữ chỗ.

"Theo khoản khoản 1 và khoản 5, Điều 8, Luật Kinh doanh bất động sản, hành vi “Kinh doanh bất động sản không đủ điều kiện theo quy định” và “Huy động, chiếm dụng vốn trái phép; sử dụng vốn huy động của tổ chức, cá nhân và tiền ứng trước của bên mua, bên thuê, bên thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai không đúng mục đích theo cam kết” là hành vi bị cấm", Luật sư Hùng khẳng định.

Ngoài ra, điểm a, khoản 2 Điều 19 của Nghị định số 99/2015/NĐ-CP của Chính phủ cũng quy định về việc cấm chủ đầu tư áp dụng hình thức huy động vốn để ưu tiên đăng ký, đặt cọc, hưởng quyền mua nhà ở hoặc để phân chia quyền sử dụng đất trong dự án. Cụ thể:

“Trường hợp ký hợp đồng huy động vốn theo quy định tại khoản 2 Điều 69 của Luật Nhà ở thì phải đáp ứng các hình thức, điều kiện theo quy định của Luật Nhà ở và quy định tại khoản 3 Điều này.

Bên tham gia góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết quy định tại điểm này chỉ được phân chia lợi nhuận (bằng tiền hoặc cổ phiếu) trên cơ sở tỷ lệ vốn góp theo thỏa thuận trong hợp đồng; chủ đầu tư không được áp dụng hình thức huy động vốn quy định tại điểm này hoặc các hình thức huy động vốn khác để phân chia sản phẩm nhà ở hoặc để ưu tiên đăng ký, đặt cọc, hưởng quyền mua nhà ở hoặc để phân chia quyền sử dụng đất trong dự án cho bên được huy động vốn, trừ trường hợp góp vốn thành lập pháp nhân mới để được Nhà nước giao làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở”.

Như vậy, việc chủ đầu tư ký kết hợp đồng đặt cọc giữ chỗ cho dự án động sản là hình thức huy động vốn trái phép. Giao dịch đặt cọc giữ chỗ bất động sản là giao dịch dân sự vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật, nhà đầu tư có thể bị chiếm đoạt khoản đặt cọc, luật sư nhấn mạnh.

Nguy cơ bị chiếm đoạt khoản đặt cọc

Theo quy định tại Điều 123, Điều 407, Điều 131 Bộ luật Dân sự, giao dịch đặt cọc giữ chỗ bất động sản là giao dịch dân sự vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật, do đó, “các bên phải khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả”.

Bên cạnh đó, điểm đ khoản 4 Điều 58 Nghị định 16/2022/NĐ-CP của Chính phủ ban hành Nghị định quy định xử phạt vi phạm hành chính về xây dựng, quy định phạt tiền từ 800 triệu đồng - 1 tỷ đồng với chủ đầu tư dự án kinh doanh bất động sản thực hiện hành vi huy động vốn không đúng quy định pháp luật.

Về việc phiếu đặt cọc của Bank Land và khách hàng nhưng giao dịch qua tài khoản cá nhân của ông Quản Văn Dương, luật sư cho biết:

"Theo quy định tại khoản 2 Điều 111 Luật doanh nghiệp năm 2020, Công ty Cổ phần có tư cách pháp nhân kể từ ngày được cấp Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp. Theo đó, tài sản của Công ty và các cổ đông phải độc lập, tức là mọi khoản thu từ hoạt động kinh doanh của Công ty phải được chuyển về tài khoản được đăng ký là tài khoản thanh toán của tổ chức với chủ tài khoản thanh toán của tổ chức là người đại diện theo pháp luật; hoặc đại diện theo ủy quyền của tổ chức mở tài khoản. Và thay mặt tổ chức đó thực hiện các giao dịch liên quan đến tài khoản thanh toán".

Như vậy, khoản thanh toán trong hợp đồng không được chuyển về tài khoản cá nhân của ông Quản Văn Dương. Khoản thanh toán chỉ được chuyển vào tài khoản nêu trong hợp đồng nếu đó là tài khoản thanh toán của Công ty CP Tập đoàn Bank Land với người đại diện theo pháp luật/ đại diện theo ủy quyền của tổ chức mở tài khoản là ông Quản Văn Dương.

Do xuất phát từ giao dịch dân sự vô hiệu, cho dù tài khoản thanh toán có phải là tài khoản thanh toán của Công ty hay không, nhà đầu tư vẫn sẽ gặp rủi ro bị chiếm đoạt khoản đặt cọc.