Nóng lạnh thị trường bất động sản - Bài cuối: Thị trường bất động sản vẫn nhiều ẩn số

PV: Khó khăn đang bao trùm thị trường BĐS trong khi Luật Đất đai đang lấy ý kiến sửa đổi. Quan điểm của ông về vấn đề này?

Ông Nguyễn Quốc Anh: Đó là một trong những lý do có thể lý giải cho thị trường trong “cơn lặng sóng” hiện nay, nhưng đó không phải là nguyên nhân trực diện. Việc sửa đổi Luật BĐS, Luật Nhà ở hay nhiều luật khác đã trong lộ trình, hay như các nội dung đánh thuế BĐS đều hướng về sự phát triển ổn định bền vững của thị trường. Đó là những việc làm tốt cho thị trường trong dài hạn và trong khi chờ đợi thì thường có sự im ắng. Nhưng ít khi có sự im ắng trước 2 năm.

Nguyên nhân khiến cho giao dịch BĐS giảm nhiều phải kể đến việc tín dụng đột ngột giảm, việc ngân hàng kiểm soát chặt dòng tiền đổ vào BĐS, dẫn đến nguồn tiếp cận tín dụng giảm. Những người mua nhà khó tiếp cận nguồn vốn ngân hàng. Bên cạnh đó giá nhà, giá BĐS chênh lệch quá cao so với thu nhập trung bình khiến cho người mua nhà gặp khó khăn.

Trở ngại nữa khiến cho thị trường chững lại liên quan đến thị trường trái phiếu. Thời gian qua nhiều doanh nghiệp (DN) lao đao, rất cần giải pháp để bù dòng tiền vào trái phiếu DN đang tắc nghẽn. Nhiều DN BĐS đến hạn trả trái phiếu buộc phải giảm giá bán sản phẩm BĐS nhưng đây là lĩnh vực không dễ mua, bán. Thị trường hiện tại vẫn có nhiều tiềm năng nhưng thiếu sự tự tin. Lực cầu vẫn có song niềm tin của nhà đầu tư vào thị trường sụt giảm. Hầu hết các bên đang nghe ngóng và quan sát diễn biến thị trường.

Dữ liệu mới nhất của Batdongsan.com.vn cho thấy nhu cầu tìm mua chung cư tại TP Hồ Chí Minh tăng ổn định, nhưng giá rao bán gần như đi ngang trong cả năm 2022, chỉ tăng nhẹ khoảng 2 đến 4%. Trong khi đó, ở Hà Nội, ngoại trừ phân khúc căn hộ bình dân có mặt bằng giá rao bán tăng 2%, phân khúc trung cấp và cao cấp có giá tăng từ 7% đến 13% so với đầu năm.

Một hội nghị BĐS Việt Nam chuẩn bị tổ chức tại Hà Nội vào ngày 14/12 có một nội dung được tiết lộ là chờ điểm đảo chiều thị trường. Vậy theo ông đây có phải là thời điểm thích hợp đảo chiều thị trường?

- Trong ngắn hạn thì chưa. Chúng ta phải giải quyết dòng tiền mà vấn đề trái phiếu DN là quan trọng. Bất kỳ thị trường nào cũng có lên có xuống. Dòng tiền trong thị trường phải được đẩy lên cao nhưng phải là dòng tiền bền vững. Chính phủ vừa thành lập Tổ công tác nhằm tìm kiếm các giải pháp để tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS. Việc này là tín hiệu đáng mừng. Mọi sự khởi đầu đều rất quan trọng. Nhà quản lý đang nghe ngóng thị trường và thực hiện các giải pháp hợp lý lúc này.

Ông dự đoán thị trường BĐS 2023 sẽ ra sao?

- Thị trường thời gian tới vẫn đang thận trọng, tiếp tục đi ngang. Tuy nhiên, năm sau đến hạn nhiều khoản vay phải trả, nhiều người mua nhà hồi năm 2020, ưu đãi lãi suất 0% trong 2 năm đầu thì đến năm 2023 là đến hạn phải trả lãi cho các khoản vay, tạo áp lực nhất định lên người mua nhà.

Nhiều ý kiến cho rằng, muốn giải cứu thị trường BĐS các DN phải giảm giá nhà bán ra. Tuy nhiên, dường như giá bán của các phân khúc nhà ở thương mại vẫn chưa giảm như kỳ vọng, thưa ông?

- Giảm giá là câu chuyện khó. Năm 2022 một số chủ đầu tư đã giảm giá bán 30% một vài dự án. Về cơ bản, giảm giá không phải là câu chuyện đơn giản, giá trên thị trường toàn là kỳ vọng. Mình mua đất thì mình kỳ vọng tương lai giá mảnh đất này cao bao nhiêu. Chủ đầu tư cũng vậy, họ xây dựng dự án thì họ kỳ vọng giá dự án bao nhiêu. Ai cũng kỳ vọng vào khu đất đó thì giá rất khó giảm.

Để giảm giá bán BĐS, nhiều ý kiến cho rằng, cần sử dụng công cụ thuế để điều tiết thị trường nhưng thực tế, khi áp thuế thì cuối cùng người mua nhà sẽ phải chịu. DN khi xây dựng chiến lược kinh doanh, sẽ đưa các chi phí, thuế, phí vào giá bán cuối cùng và BĐS cũng vậy. Do đó, phần tăng thuế đó sẽ dồn lên giá mà người mua phải gánh. Thuế là công cụ điều tiết thị trường trong ngắn hạn. Còn dài hạn căn cơ là thông qua quy hoạch cung cầu thị trường.

Cả năm nay tại Hà Nội gần như không có dự án nào mới được cấp phép, như vậy giá nhà đã đưa vào sử dụng, sắp đưa vào sử dụng sẽ tăng. Nguồn cung không đủ cầu thì giá tăng lên là đương nhiên. Ngoài ra, chúng ta cũng nên thông cảm cho chủ đầu tư, giảm giá sản phẩm BĐS không hề dễ trong khi chi phí sắt thép, nhân công… ngày càng tăng.

Đứng ở góc độ DN, ông có kiến nghị gì để tháo gỡ cho thị trường?

- Đây là câu hỏi khó vì nó liên quan đến nhiều cơ quan. Đầu tiên cần phân loại cụ thể, DN làm tốt hay không tốt để có chính sách tín dụng và trái phiếu DN hợp lý. Chúng ta phân loại DN để áp dụng chính sách đối với từng DN chứ không được đánh đồng. DN tốt thì ưu tiên cho vay và tạo điều kiện phát hành trái phiếu DN, đừng để cho thị trường vốn bị ngắt quãng.

Chúng tôi hy vọng có quy hoạch về cân đối lượng cung – cầu khoa học, tránh mất cân đối như hiện nay. Chẳng hạn hiện nay nguồn cung phân khúc nhà ở trung, cao cấp lớn, cầu thì vừa, trong khi nhà ở cho người thu nhập thấp thì cung thấp – cầu cao.

Vấn đề thứ ba là bài toán tín dụng, tín dụng phải thông suốt, tránh tắc thanh khoản để người dân có thể tiếp cận dòng tiền, tạo điều kiện có thể cho người mua nhà ở thật.

Trân trọng cảm ơn ông!