Tranh chấp chung cư: Chưa có hồi kết

Cách đây hơn 1 tuần, mâu thuẫn, tranh chấp đã xảy ra tại toà nhà Goldseason 47 Nguyễn Tuân. Theo phản ánh của cư dân chung cư Goldseason 47 Nguyễn Tuân (quận Thanh Xuân, Hà Nội), ban quản trị nhà chung cư làm việc bất nhất. Nội dung được người dân tại toà nhà cho biết cụ thể như sau: Đơn vị quản lý vận hành toà chung cư Goldseason 47 Nguyễn Tuân sẽ hết hạn vào ngày 30/6 tới này. Trước đó, hội nghị nhà chung cư ngày 19/2/2023 nêu rõ: “BQT (ban quản trị - PV) và Ban quản lý tổ chức lấy ý kiến chủ sở hữu về việc tiếp tục gia hạn với Cty TNPM (Công ty cổ phần Đầu tư và Quản lý bất động sản TNPM - PV) hay tổ chức đấu thầu lại”... để cư dân quyết định. Nhưng, kết quả BQT tự ý tổ chức chào hàng cạnh tranh về gói thầu quản lý vận hành toà nhà ngày 17/5/2023, mà không thực hiện “xin ý kiến cư dân ” như Biên bản Hội nghị nhà chung cư ngày 19/ 2/2023 nêu. Các chủ sở hữu nhà chung cư đã gửi đơn kiến nghị ra UBND phường Thanh Xuân Trung, yêu cầu tổ chức Hội nghị nhà chung cư bất thường để biểu quyết về việc “Lựa chọn tái kí tiếp với TNPM hay tổ chức đấu thầu”.

Căn cứ đơn kiến nghị của nhiều cư dân, ngày 18/5/2023, UBND phường Thanh Xuân đã có văn bản yêu cầu BQT làm đúng các nội dung về lựa chọn đơn vị quản lý vận hành, đồng thời chủ đầu tư - bên sở hữu gần 1/3 tài sản nhà chung cư (tạm phân chia) có văn bản phản đối chào hàng cạnh tranh, yêu cầu thu hồi thư chào thầu; dưới áp lực phản đối từ các chủ sở hữu, BQT đã miễn cưỡng phải tổ chức lấy ý kiến cư dân bằng văn bản. Tuy nhiên, BQT đã soạn phiếu lấy ý kiến với nội dung không rõ ràng, với mục đích muốn đấu thầu chào hàng cạnh tranh mà không xin ý kiến người dân.

Trước đó, vào thời điểm đầu tháng 5, cổng vào chung cư TNR Goldseason, địa chỉ 47 Nguyễn Tuân (Thanh Xuân, Hà Nội) cũng đã xảy ra tình trạng tắc nghẽn giao thông vào giờ cao điểm. Lý do là hàng chục xe ô tô đỗ ở lối vào gây ùn tắc giao thông. Ông Vũ Việt Phú - Trưởng Ban quản trị nhà chung cư TNR Goldseason cho biết, sự việc trên là do Ban quản lý tòa nhà thông báo tăng phí dịch vụ gửi xe ô tô thêm 300.000 đồng/tháng trong khi chưa có sự thoả thuận, thống nhất với người dân. Trong khi những mâu thuẫn vẫn chưa được giải quyết, chủ đầu tư đã tự ý cắt chỗ đỗ của gần 80 ô tô thuộc sở hữu của cư dân sinh sống tại toà nhà, khiến họ buộc phải đỗ xe ở vỉa hè, lòng đường.

Cũng thời điểm này, cư dân CT3 khu đô thị Cổ Nhuế (Bắc Từ Liêm, Hà Nội) xảy ra tranh chấp với chủ đầu tư liên quan đến diện tích, hạ tầng, tiện ích thuộc sở hữu chung, riêng của cư dân CT3 và chủ đầu tư - Tập đoàn Nam Cường, diễn ra sau 9 năm chung cư vận hành…

Nhiều năm nay, cư dân chung cư số 129D Trương Định (phường Trương Định, Hai Bà Trưng, Hà Nội) cho biết, họ đã mua nhà của đồng chủ đầu tư là Công ty cổ phần Đồng Tháp và Công ty Đầu tư Phát triển Nhà Hà Nội 22 (Handico 22) và được bàn giao nhà từ năm 2017. Tuy nhiên, sau nhiều năm, cư dân tại đây vẫn chưa được chủ đầu tư bàn giao sổ hồng, khiến cư dân bức xúc căng băng rôn đòi quyền lợi. Người dân ở đây cho biết, dù chủ đầu tư đã có biện pháp khắc phục nhưng còn nhiều bất cập chưa được giải quyết.

Không chỉ ở Hà Nội, việc tranh chấp tại chung cư cũng diễn ra ở nhiều tỉnh, thành khác. Tại thành phố cư dân Ricca ( 32/2 Gò Cát, phường Phú Hữu, TP Thủ Đức, TP Hồ Chí Minh) hồi tháng 3, cư dân cũng đã tố cáo chủ đầu tư NHH Thương mại dịch vụ Tân Phú và Công ty quản lý Kim Cương Xanh tự ý cắt nước của người dân, khiến cho sinh hoạt của người dân bị đảo lộn.

Mâu thuẫn tranh chấp tại các chung cư đang là vấn đề nóng trên nhiều địa bàn xuất phát từ mâu thuẫn về các điều kiện sống, chi phí vận hành... Theo số liệu thống kê của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, hiện có 129/845 tòa nhà, cụm tòa chung cư tại Hà Nội có tranh chấp, khiếu kiện trong khi tại TPHCM là 105/935.

Theo các chuyên gia, hiện nay có 4 kiểu diễn ra tranh chấp tại chung cư khá phổ biến. Đó là tranh chấp về chất lượng và tiến độ không như cam kết, tranh chấp về diện tích chung và diện tích riêng , tranh chấp về phí bảo trì, sửa chữa chung cư , tranh chấp về chất lượng cung cấp dịch vụ quản lý nhà chung cư.

Cần thực thi pháp luật về chung cư

Thực tế cho thấy, hợp đồng mua bán chưa rõ ràng cùng quy định pháp luật lỏng lẻo khiến người mua nhà gánh nhiều rủi ro trong tranh chấp quyền sở hữu với chủ đầu tư chung cư. Theo ông Trần Khánh - Chủ tịch CLB Quản lý tòa nhà Hà Nội, trước đây Nghị định 71/2010 quy định phải ghi rõ phần sở hữu riêng, chung trong hợp đồng mua bán căn hộ. Song Nghị định 99/2015 hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở hiện nay không có quy định này. Mỗi dự án chung cư có một hợp đồng mua bán riêng, nội dung được hiểu theo nhiều nghĩa nên nảy sinh tranh chấp.

Cũng theo ông Khánh, việc quản lý vận hành chung cư hiện nay liên quan đến 5 chủ thể gồm cơ quan quản lý nhà nước, chủ đầu tư, ban quản trị, đơn vị quản lý vận hành và người sở hữu chung cư. Khi có tranh chấp giữa cư dân và chủ đầu tư, rất cần có sự vào cuộc của cơ quan quản lý nhà nước.

Thực tế, phần lớn người mua nhà chỉ chú ý đến giá cả, chất lượng căn hộ mà ít quan tâm đến điều khoản về sở hữu chung, riêng trong hợp đồng. Sau khi căn hộ bàn giao, ban quản trị đại diện cư dân không có cơ sở để phân chia phần diện tích sở hữu chung, riêng với chủ đầu tư. Từ đây, tranh chấp liên quan phần đóng góp của chủ đầu tư và cư dân vào quỹ bảo trì chung cư tiếp tục nảy sinh, dẫn đến bức xúc của người dân bị đẩy lên.

Về vấn đề này, ông Nguyễn Mạnh Hà - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cũng nhận định, nhiều hợp đồng mua bán căn hộ chung cư chưa đúng quy định, thậm chí sai luật dẫn đến tranh chấp.

Theo TSKH.GS Đặng Hùng Võ, để hạn chế tranh chấp tại chung cư, rất cần một hệ thống pháp luật riêng. Các nước phát triển đều có Luật Chung cư với nhiều quy định chi tiết nhằm bảo đảm không gian sống chung của các cư dân. Việt Nam hiện mới chỉ có một chương về chung cư trong Luật Nhà ở và một nghị định quy định chi tiết. Như vậy là chưa đủ cho sự phát triển phân khúc nhà ở chung cư mà bảo đảm không có tranh chấp. Bởi vậy, cần xây dựng một Luật Chung cư riêng, tách khỏi Luật Nhà ở.

Việc thực thi pháp luật về chung cư cũng đóng một vai trò quan trọng để pháp luật đi vào cuộc sống. Thực thi pháp luật là nhiệm vụ không chỉ của cơ quan quản lý nhà nước mà còn là của các nhà phát triển chung cư trong nhận thức pháp luật và của các cư dân chung cư trong nhận thức về quyền, nghĩa vụ và lợi ích của mình. Khi thực thi pháp luật đúng thì rủi ro tranh chấp sẽ còn rất ít.

Cũng theo ông Đặng Hùng Võ, các nhà đầu tư thứ cấp hoặc người mua nhà cũng cần tìm hiểu pháp luật về chung cư, pháp luật về hợp đồng để sao cho có một hợp đồng bảo đảm quyền và lợi ích cho mình. Khi khó có thể tự bảo đảm pháp luật thì hoàn toàn có thể thuê tư vấn của luật sư.

Ông Võ cho rằng, giải quyết khi xảy ra tranh chấp là một yêu cầu quan trọng, như vậy mới tạo được một thị trường giao dịch an toàn. Hai bên cần xem xét để xác định phương thức giải quyết tranh chấp mà cả hai không tự giải quyết được. Giải quyết tại một tòa án hoặc một cơ quan Trọng tài thương mại nào đó đủ độ tin cậy. Theo ông Võ, giải quyết tại Trọng tài thương mại thường có lợi hơn vì gần hơn với cuộc sống thực tế, tính chuyên môn cao hơn.

Để giảm thiểu những tranh chấp xảy ra giữa chủ đầu tư và khách hàng, luật sư Nguyễn Minh Tuấn - Phó Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội - cho rằng, cần sớm rà soát, sửa đổi, bổ sung các văn bản quy phạm pháp luật để điều chỉnh trúng, đúng các tranh chấp, bất cập hiện nay trong việc quản lý vận hành các tòa nhà/cụm tòa nhà chung cư trên phạm vi cả nước và có chế tài đủ mạnh để xử lý. Đặc biệt cần gấp rút xem xét ban hành Nghị định Quản lý nhà chung cư. Đồng thời có chế tài xử lý nghiêm với các chủ đầu tư dự án nhà chung cư vi phạm trong lĩnh vực quản lý nhà chung cư, đặc biệt trong việc chậm bàn giao quỹ bảo trì cho ban quản trị.