Băn khoăn phương pháp định giá đất

Phương pháp định giá đất chưa thể hiện sự minh bạch

Theo ĐB Bùi Thị Quỳnh Thơ (đoàn Hà Tĩnh), nội dung về phương pháp xác định giá đất là vấn đề mà cử tri và nhân dân đặc biệt quan tâm trong suốt thời gian qua, tuy nhiên trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) chỉ đề cập đúng một câu về nội dung này và giao Chính phủ quy định chi tiết. Do đó, để dự thảo luật đảm bảo tính khả thi và có hiệu lực cao, bà Thơ đề nghị cơ quan soạn thảo nêu rõ các phương pháp định giá và các trường hợp áp cụ thể.

ĐB Huỳnh Thị Phúc (đoàn Bà Rịa-Vũng Tàu) cho rằng, việc xác định giá đất, phương pháp xác định giá đất hiện nay chưa thể hiện sự công khai, minh bạch đã gây nên những vấn đề tiêu cực, làm ảnh hưởng đến chính sách về đất đai của Nhà nước, quyền và lợi ích chính đáng của nhân dân. Do đó, những quy định mới cần được xem xét sửa đổi, bổ sung đảm bảo phù hợp, khả thi và hiệu quả nhưng cần quan tâm đến độ giãn về thời gian áp dụng quy định, cách thức xác định giá đất theo phương pháp mới. Bà Phúc cho rằng, nên xem xét đến việc áp dụng phương pháp hệ số để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. Cụ thể, bảng giá đất được xây dựng định kỳ hàng năm nên sửa đổi thành bảng giá đất được xây dựng định kỳ 3 năm để tránh lãng phí về thời gian tổ chức và các quy trình xây dựng bảng giá đất.

Bà Phúc đề nghị bảng giá đất được sử dụng làm căn cứ tính hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi thực hiện dự án liên quan đến nguyên tắc, phương pháp định giá, xem xét bổ sung điều kiện áp dụng các phương pháp định giá và chỉnh sửa theo hướng Chính phủ quy định phương pháp xác định giá đất, điều kiện áp dụng các phương pháp xác định giá đất, quy trình xây dựng bảng giá đất, định giá đất cụ thể, xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất kiểm tra, giám sát việc tổ chức thực hiện.

Giải trình, Phó Thủ tướng Chính phủ Trần Hồng Hà cho biết, qua theo dõi có trên 50% vấn đề ĐBQH quan tâm đề cập là về tài chính đất và định giá đất. Đây là nguyên nhân của mọi nguyên nhân, nếu giải quyết được vấn đề này thì các vấn đề khác cũng được giải quyết. Do đó từ các Luật Đất đai từ 1993 đến nay, các cơ quan kiên trì tìm bài toàn giải quyết tài chính đất đai, vấn đề giá thị trường. Mục tiêu đặt ra là phù hợp với giá thị trường.

Theo Phó Thủ tướng, với 4 phương pháp định giá đất hiện nay, chưa bao giờ có giá chính xác. Nguyên nhân là do không chính xác từ thông số đầu vào. Lần này dự thảo luật xác định phải bảo đảm cơ sở khoa học. Để làm được điều này người dân cần giao dịch đất đai trên sàn, có đăng ký với giá đúng. Trên cơ sở thu thập đầu vào đúng từ sàn giao dịch, cơ sở dữ liệu đất đai, người dân đăng ký thực hiện chuyển quyền đăng ký ở văn phòng để có dữ liệu và có phương pháp tính đúng và đưa ra giá trị chuẩn.

Cần đơn vị sự nghiệp công lập tư vấn, định giá đất

Để giá đất sát với giá thị trường, ĐB Nguyễn Thiện Nhân (đoàn TPHCM) cho rằng, bên cạnh doanh nghiệp (DN) tư nhân hoạt động về định giá đất, cần có đơn vị sự nghiệp công lập của Nhà nước hoạt động trên lĩnh vực này. Ông Nhân phân tích: “Nếu DN nhà nước chuyển nhượng đất là tài sản công, bắt buộc đơn vị kiểm tra giá đất phải là một đơn vị công lập. Hơn nữa nếu đất do Nhà nước thu hồi để sử dụng chung, đơn vị thẩm định cũng phải là đơn vị sự nghiệp công lập, có như vậy mới đảm bảo trách nhiệm của Nhà nước trong việc quản lý tài sản. Còn nếu là giao dịch tư nhân, có quyền chọn đơn vị tư vấn là tư nhân”-ông Nhân nói và đề xuất trong hệ thống Nhà nước cấp tỉnh và một số cấp huyện, cần hình thành đơn vị sự nghiệp làm nhiệm vụ tư vấn, định giá đất để Nhà nước sử dụng hoặc để nhân dân đối chiếu. Bên cạnh đó, để hoạt động định giá đất có cơ sở khách quan cần sử dụng tư liệu quốc gia về đất. Đây là điều kiện bắt buộc để hoạt động định giá đất, dù là đơn vị tư nhân hay công lập.

ĐB Lê Xuân Thân (đoàn Khánh Hoà) cũng cho rằng, nên có 1 hội đồng thẩm định giá đất, đồng thời cần quy định rõ Chủ tịch của hội đồng này là Phó Chủ tịch UBND cấp tỉnh, huyện và cơ quan chuyên môn về tài chính, về tài nguyên và môi trường là phó và các đại diện một số sở, ngành.

Trong khi đó, ĐB Tạ Thị Yên (đoàn Điện Biên) đề nghị, cần tiếp tục nghiên cứu tại Chương 11 về tài chính đất đai, giá đất. Bởi dù là vấn đề phức tạp nhưng cần quan tâm nghiên cứu để có thể xác định giá đất sát với giá thị trường.

Còn ĐB Vũ Trọng Kim (đoàn Nam Định) lo ngại, nếu đến năm 2025 mới có bảng giá đất thì sẽ muộn so với yêu cầu của thị trường đất đai hiện nay. Do đó, ông Kim đề nghị, cần hoàn thành sớm bảng giá đất để phục hồi thị trường bất động sản.

ĐB Đinh Ngọc Minh (đoàn Cà Mau):

Luật ra đời có giảm khiếu kiện?

Hiện nay khiếu kiện trong lĩnh vực đất đai gửi đến Ban Dân nguyện của Quốc hội chiếm đến 70%, vấn đề đặt ra là, sau khi sửa luật lần này có thể giảm tình trạng khiếu kiện trong lĩnh vực đất đai?

Bởi một số quy định hiện tại của dự thảo luật có thể gây ra cách hiểu khác nhau, dẫn đến việc thực thi sẽ rất khác nhau và tăng nguy cơ khiếu kiện. Ví dụ như quy định về phân loại đất và quy định về chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Điều 10 của dự thảo luật phân ra rất nhiều loại đất nhưng, Điều 117 chỉ có một số ít phải chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Ở nước ta đang có khoảng 80 triệu ngôi nhà chưa được bán, chưa kể các ngôi nhà đã bán nhưng không có người ở. Vấn đề đặt ra là, liệu việc sửa luật lần này có giảm được tình trạng đầu cơ bất động sản hay không?

ĐB Phạm Văn hòa (đoàn Đồng Tháp):

Quy định cụ thể các trường hợp thu hồi đất

Vấn đề thu hồi đất để phát triển kinh tế-xã hội là vấn đề cần thiết nhưng cần tách bạch rõ ràng việc thu hồi đất phục vụ quốc phòng, an ninh, phục vụ an sinh xã hội, công cộng với thu hồi đất các dự án thương mại, khu đô thị mới. Với các dự án này, nhà đầu tư phải có sự thoả thuận với người dân sao cho phù hợp. Nhà nước không nên thu hồi đất với các dự án nhà ở thương mại. Đồng thời cần có quy định cụ thể để xác định rõ ràng các trường hợp thu hồi đất.