Bước tiến mới với chung cư cũ

Hiện Hà Nội có khoảng 1.800 tòa chung cư cũ, còn tại TPHCM con số chung cư cũ là hơn 1.500. Hầu hết các chung cư được xây dựng từ những năm 70-80 của thế kỷ trước và đang bị xuống cấp. Trong đó, hàng trăm chung cư xuống cấp ở mức độ D, mức rất nghiêm trọng.

Ì ạch cải tạo chung cư cũ

Được thực hiện từ năm 2005, nhưng đến thời điểm này, sau gần 20 năm, Hà Nội mới hoàn thành cải tạo khoảng 1,14% trong tổng số gần 1.800 chung cư cũ, khu tập thể cũ cần được sửa chữa, cải tạo và xây mới. Diện tích căn hộ cũ phần lớn từ 30-50m2/căn, nhưng hầu hết người dân đều tự cơi nới, sửa chữa để sử dụng.

Đáng chú ý, theo thống kê của ngành xây dựng, có 6 khu vực nguy hiểm cấp D (cấp độ nguy hiểm nhất) buộc phải phá dỡ để xây dựng lại được điểm danh đó là: Nhà C8 Khu tập thể Giảng Võ, G6A Khu tập thể Thành Công, nhà A Khu tập thể Ngọc Khánh, Khu tập thể Bộ Tư pháp...

Một vấn đề hết sức lo ngại là tại những chung cư cấp độ D - có nguy cơ sụp đổ vẫn còn người dân sinh sống. Đơn cử, tại nhà C8 Giảng Võ, nhà 51 Huỳnh Thúc Kháng; tập thể Bộ Tư pháp; Nhà A Ngọc Khánh; nhà G6 phường Thành Công; nhà 148-150 Sơn Tây…

Nhiều năm qua, nhà quản lý đã ban hành nhiều nghị định, quyết định nhằm thúc đẩy tiến độ cải tạo chung cư cũ trên địa bàn TP Hà Nội. Tuy vậy, đến nay việc cải tạo những tòa chung cư cũ tại Hà Nội vẫn chưa thực hiện được.

Nêu lên những rào cản kéo lùi mục tiêu cải tạo chung cư cũ, KTS Đào Ngọc Nghiêm - Phó Chủ tịch Hội Quy hoạch phát triển đô thị Việt Nam cho rằng, một trong những bất cập đầu tiên cần phải nhắc đến chính là cơ chế chính sách.

Trong đó, có việc xác định hệ số K để bồi thường, tái định cư, giải phóng mặt bằng. Đó chính là những điểm nghẽn lớn khiến việc cải tạo chung cư cũ ở Hà Nội gần như “giậm chân tại chỗ” suốt hơn 20 năm qua. Việc cải tạo chung cư cũ được ông Nghiêm khẳng định, đã trở nên hết sức cấp thiết. Không thể để tình trạng người dân tiếp tục ở các tòa nhà trong tình trạng bất an.

Trao đổi với nhiều người dân đang sinh sống tại các tòa chung cư cũ kể trên, hầu hết, các chủ hộ đều cho rằng, tỷ lệ đền bù theo quy định cũ quá thấp, nên người dân chưa thể đồng thuận. Nhiều người tâm tư mong muốn quy định mới sẽ nâng tỷ lệ hệ số đền bù để đảm bảo quyền lợi của người dân.

Một số hộ dân ở khu tập thể K7, phường Thành Công, quận Ba Đình, Hà Nội thì bày tỏ, các hộ ở khu C1 nhận 5 triệu đồng/tháng, đi 12 năm mới được quay trở lại. Thay vì hỗ trợ tiền mặt, Nhà nước nên bố trí nhà chung cư nào đó cho người dân ở tạm, trong thời gian chờ xây dựng, cải tạo, bởi việc hỗ trợ bằng tiền qua thời gian bị trượt giá, như vậy người dân sẽ càng thêm khó khăn.

Như vậy có thể thấy, việc cải tạo hay xây lại các chung cư luôn là niềm mong mỏi của người dân. Họ đâu muốn ở trong những tòa nhà cũ kỹ lúc nào cũng nơm nớp lo vữa rơi, tường bong tróc, và đáng ngại hơn là có thể sụp đổ bất cứ khi nào.

Giới chuyên gia cho rằng, việc cải tạo chung cư cũ sẽ nhận được sự đồng thuận của người dân nếu đảm bảo quyền lợi, hài hòa giữa các bên. Theo đó, cần trả lời được những câu hỏi sau: Nếu tái định cư tại chỗ, hệ số người dân được hưởng là bao nhiêu? Nếu chuyển đi tạm cư để chờ xây dựng lại kinh phí sẽ như thế nào và diện tích cơi nới thêm sẽ tính ra sao?...

Nói về những bất cập trong quá trình cải tạo chung cư cũ, chuyên gia kinh tế - PGS.TS Đinh Trọng Thịnh (Học viện Tài chính) nhiều lần bày tỏ quan điểm: Từ nhiều năm nay, các khu chung cư được sửa chữa, cải tạo rất chậm là do chưa có chính sách cụ thể để tạo ra sự hài hòa về lợi ích giữa 3 bên: Chính quyền, người dân và doanh nghiệp làm chủ đầu tư. Một vấn đề nữa là tâm lý của người dân. Khi rời khỏi nơi ở cũ rồi, họ có được quay về không, khả năng được quay trở về như thế nào? Do đó, cần phải giải tỏa được những khúc mắc này thì vấn đề cải tạo chung cư cũ mới có thể suôn sẻ.

Kỳ vọng từ luật mới

Những bất cập của quá trình cải tạo chung cư cũ được cho là sẽ sớm được tháo gỡ khi các Luật mới liên quan đến thị trường bất động sản thực thi từ 1/8 vừa qua. Đặc biệt, Luật Nhà ở 2023 đã dành chuyên một chương (chương 5) quy định về vấn đề cải tạo, xây dựng lại chung cư. Theo đó, đã luật hóa thời hạn sử dụng nhà chung cư theo hồ sơ thiết kế và thời gian sử dụng thực tế, khi các khu chung cư hết thời hạn sử dụng sẽ được cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh kiểm định, nếu không đủ an toàn sẽ buộc phải cưỡng chế phá dỡ, xây dựng lại.

Một trong những điểm mới đáng chú ý nhất trong Luật Nhà ở sửa đổi năm 2023 đó là quy định về tỉ lệ người dân đồng thuận, nếu như trước đây phải có 100% sự đồng thuận từ các chủ sở hữu tại khu nhà, thì theo luật mới chỉ cần ít nhất 70% tổng số chủ sở hữu tham gia lấy ý kiến quy hoạch và 75% trong số đó đồng thuận là đã đủ điều kiện để tháo dỡ công trình.

Bên cạnh đó, Luật Nhà ở năm 2014 chưa có quy định cụ thể về hệ số K để tính giá đất bồi thường, giá thuê nhà ở sau khi đầu tư xây dựng lại, giá trị căn hộ được xác định sau khi quy đổi diện tích và giá trị nhà ở phục vụ tái định cư trong trường hợp tái định cư tại địa điểm khác. Theo đó, hệ số K sẽ được các địa phương linh động triển khai dựa vào vị trí và giá trị của những ô đất mà các khu chung cư, nhà tập thể cũ đang tọa lạc, hệ số K sẽ được tính biến động, điều chỉnh cao gấp từ 1 - 2 lần.

Giới chuyên gia trong ngành nêu quan điểm, phương án quy gom trong công tác quy hoạch sẽ tạo điều kiện cho các chủ sở hữu đang ở tại các chung cư cũ. Trong trường hợp xây dựng lại không bảo đảm quy chuẩn, tiêu chuẩn về xây dựng lại nhà ở thì sẽ có nhiều lựa chọn để tái định cư tại chỗ. Theo quy định mới, chủ đầu tư dự án nhà ở chung cư cũ được hưởng lợi nhuận từ 10% - 15%, không cố định 10% như trước đây. Doanh nghiệp được chọn làm chủ đầu tư dự án cải tạo chung cư cũ được đề xuất điều chỉnh dự án như tăng thêm số tầng dự án...

Có thể thấy, nhiều điểm mới trong Luật Nhà ở 2023 sẽ góp phần tạo nên một bước tiến mới trong công cuộc cải tạo chung cư cũ. Kỳ vọng, rồi đây, 2 đô thị lớn là Hà Nội và TPHCM sẽ mang một diện mạo khác, không còn những lời than thở về sự ì ạch, chậm trễ trong bức tranh về cải tạo chung cư.

“

Một “điểm mạnh” trong Luật Nhà ở sửa đổi có thể giải tỏa những “điểm nghẽn” của việc cải tạo chung cư cũ đó là Luật đã đưa ra phương án quy gom, giúp thu hút nhiều nhà đầu tư tham gia hơn. Chúng ta có thể hiểu đơn giản là sẽ gom những nhà chung cư cũ thấp tầng vào một vị trí, để xây dựng, cải tạo, trên cơ sở đó có thể tăng được diện tích cây xanh, diện tích kĩ thuật… đồng thời sẽ giúp người dân được tái định cư tại chỗ.