Định giá bất động sản: Tranh cãi quanh đề xuất loại bỏ phương pháp thặng dư

Nên hay không loại bỏ phương pháp thặng dư khi định giá đất?

Định giá đất là "nút thắt cổ chai" trong quy trình phát triển của nhiều dự án bất động sản. Theo khảo sát của Bộ Xây dựng, hiện có hơn 50% dự án bất động sản đang gặp khó khăn, vướng mắc, triển khai chậm do khó xác định phương pháp định giá đất theo giá thị trường. Trong năm 2022, khó xác định mức giá "thị trường" cũng là nguyên nhân khiến nguồn cung bất động sản sụt giảm mạnh so với năm 2021.

Ngày 10/7/2023, Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính đã ký ban hành công điện số 634/CĐ-TTg gửi Bộ trưởng Bộ Tài nguyên - Môi trường; Chủ tịch UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương yêu cầu gấp rút tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong công tác định giá đất.

Công điện yêu cầu, trước thời điểm 31/7/2023, Bộ Tài nguyên - Môi trường phải trình Chính phủ xem xét, ban hành Nghị định sửa đổi, bổ sung Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định về giá đất; đồng thời sửa đổi, bổ sung Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 về quy định chi tiết phương pháp định giá đất, xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất, định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất.

Hiện dự thảo sửa đổi Nghị định 44 và Thông tư 36 đang được Bộ Tài nguyên - Môi trường lấy ý kiến các Bộ, ngành, cơ quan liên quan. Trong đó, có nhiều luồng ý kiến khác nhau xoay quanh các phương pháp định giá đất hiện hành mà cơ quan dự thảo đề xuất sửa đổi, đặc biệt việc loại bỏ phương pháp “thặng dư” đang gây tranh luận nhiều nhất.

Tại Hội thảo khoa học với chủ đề “Định giá đất phù hợp để khơi thông dự án" do Báo Đầu tư tổ chức trong ngày 27/7/2023, nhiều ý kiến được đưa ra liên quan đến việc không nên bỏ phương pháp thặng dư trong định giá đất.

Bà Đỗ Thị Thu Giang, Giám đốc dịch vụ tư vấn, Savills TP HCM nói rằng, phương pháp thặng dư có những ưu điểm nổi bật so với các phương pháp khác.

Cụ thể, bà Giang phân tích, phương pháp so sánh chỉ phù hợp với những bất động sản có diện tích nhỏ lẻ, có giao dịch tương đồng phổ biến. Tuy nhiên, phương pháp này có sự hạn chế về mặt dữ liệu, các thông tin giao dịch thu thập được có sự chênh lệch về giá trị giao dịch thực và giá trị giao dịch trên hợp đồng; chi tiết về giao dịch không được công bố đầy đủ thông tin. Trong trường hợp bất động sản có diện tích lớn, thì số lượng bất động sản có thể so sánh tương đồng nhau là không nhiều, dẫn đến phải thực hiện các điều chỉnh lớn, ảnh hưởng đến kết quả định giá.

Với phương pháp thặng dư, giá đất được tính bằng cách lấy tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản trừ đi tổng chi phí phát triển giả định. Đại diện Savills nhấn mạnh phương pháp này phù hợp khi định giá những khu đất chưa phát triển và giàu tiềm năng, đảm bảo nguyên tắc định giá cao nhất, tốt nhất cho tài sản.

Bà Giang lấy ví dụ trong trường hợp khu đất cần định giá là khu đất hỗn hợp, có đất ở và đất thương mại dịch vụ. Việc sử dụng phương pháp so sánh hay hệ số điều chỉnh đều sẽ không thể phản ánh hết và đúng giá trị hỗn hợp do hạn chế về số lượng tài sản so sánh tương đồng về tỷ lệ thành phần trong hỗn hợp hoặc không có hệ số phù hợp.

“Như vậy, phương pháp thặng dư nên được giữ lại để ước tính những khu đất có tiềm năng phát triển hoặc tái phát triển sẽ là phù hợp nhất”, bà Đỗ Thị Thu Giang chia sẻ.

Tương tự, khuyến nghị bỏ phương pháp thặng dư như cơ quan soạn thảo luận đã đưa ra trong dự thảo luật có thể gây ra ảnh hưởng rất lớn và khiến việc định giá đất quay trở về thời kỳ trước năm 2007, làm gia tăng khó khăn cho công tác vốn dĩ đã rất khó này, Tiến sĩ Trần Xuân Lượng, chuyên ngành Bất động sản, Đại học Kinh tế Quốc dân cho rằng: “Hệ lụy có thể lường trước là nhiều phân khúc của thị trường bất động sản vì thế sẽ không được định giá phù hợp, gây ra tình trạng tắc nghẽn thị trường trong điều kiện Việt Nam đang có nhu cầu phát triển dự án rất lớn”.

“Phương pháp thặng dư định giá đất khoa học và được thế giới thừa nhận. Phương pháp này được các nước trên thế giới xây dựng thành Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế hoặc tiêu chuẩn thẩm định giá của từng nước trên cơ sở kết hợp các cách tiếp cận từ thị trường, chi phí, thu nhập và áp dụng rộng rãi vào thực tiễn định giá đất đai, tài sản của các nước. Cần giữ phương pháp này vì nó hợp lý để không làm thất thu ngân sách nhà nước và hỗ trợ doanh nghiệp triển khai dự án nhanh hơn”, TS Trần Xuân Lượng khẳng định.

Tuy nhiên, TS Lượng lưu ý thêm rằng, tất cả các phương pháp định giá đất nếu muốn tính toán một cách chuẩn xác thì vẫn phải cần phụ thuộc vào dữ liệu thị trường và đây là vấn đề căn cơ cần phải giải quyết nếu không muốn các Nghị định, Thông tư hướng dẫn sau này sẽ lại một lần nữa phải “nâng lên, đặt xuống” xem thêm hay bớt các phương pháp định giá cho phù hợp.

Đồng quan điểm này, luật sư Trần Đức Phượng – Đoàn Luật sư TP HCM phân tích: “Phương pháp thặng dư là một phương pháp khoa học, không thể bỏ được, và với nội dung căn cứ để đề xuất bỏ thì vẫn cần được xem xét kỹ hơn. Mặt khác, nếu với các dự án (nhiều thửa đất – nhiều sản phẩm; có tiềm năng phát triển theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng; kinh doanh bất động sản; quy mô về diện tích đất) thì chỉ có phương pháp này mới xác định đúng về giá đất”. Theo ông Phượng: “Bộ Tài nguyên - Môi trường cần nhắc trong xây dựng dự thảo Nghị định sửa đổi cần tiếp tục giữ 2 phương pháp: “phương pháp thặng dư”, “phương pháp chiết trừ”, đồng thời cần bổ sung thêm các quy định chi tiết, đầy đủ hơn để dễ thực hiện trên thực tế hiện nay”.

Định giá đất phù hợp để khơi thông dự án

Chia sẻ tại Hội thảo, GSTS Hoàng Văn Cường, Ủy viên Ủy ban Tài chính – Ngân sách của Quốc hội nhấn mạnh: “Nếu định giá đúng với giá thị trường thì bất kể nhà đầu tư nào có năng lực tốt cũng sẽ trở thành một nhà đầu tư có tiềm năng. Trường hợp nhà đầu tư chưa đủ tốt cũng cần loại ra khỏi cuộc để dành cái thị phần đấy cho cái nhà đầu tư tốt. Trường hợp định giá không theo được các yếu tố của thị trường, mà lại dùng các yếu tố hành chính áp đặt thì vô hình trung có thể những doanh nghiệp không có năng lực nhưng lại được hưởng lợi. Ngược lại, doanh nghiệp có năng lực rất tốt nhưng bị rơi vào trạng thái quy định hành chính không có lợi”.

Cùng với đó, quan điểm của TS Trần Xuân Lượng rất rõ, đó là không phải phương pháp định giá mà chính các thông tin dữ liệu đầu vào mới quyết định việc xác định giá đất có sát với thị trường hay không. Mỗi loại đất, mỗi loại hình bất động sản sẽ có cách xác định thông tin đầu vào khác nhau. Đã có nhiều ý kiến tranh luận xung quanh vấn đề này, nếu không quy định rõ ràng và chặt chẽ sẽ rất khó để làm cơ sở đưa ra mức định giá chuẩn cho giá đất.

Trước 2006, Việt Nam bắt buộc giao dịch bất động sản phải qua sàn. Từ 2014 đến nay thì bỏ quy định này, và từ đó dữ liệu chuẩn về bất động sản gần như bằng “0” và phụ thuộc hoàn toàn vào ghi trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đã được công chứng, chứng thực. Trong khi các hoạt động này dễ phát sinh bất cập trong việc kê khai “hai giá” như đã diễn ra thời gian vừa qua.

Vì vậy, ông Lượng nhìn nhận Việt Nam cần cân nhắc xây dựng một trung tâm đăng ký và quản lý các giao dịch đất đai, đảm bảo từ chủ đầu tư, người dân cho đến cơ quan quản lý đều phải đăng ký để khai báo cho đầy đủ và chính xác. Cơ quan này có thể xã hội hóa hoặc cũng có thể như một dịch vụ công của Nhà nước. Khi đó, Việt Nam sẽ có một dữ liệu hoàn chỉnh về từng thửa đất, từng lô đất hay từng căn nhà.

“Quan điểm của tôi cho rằng từ việc có dữ liệu sạch, chúng ta sẽ đề ra những quyết sách, chính sách đúng và trúng. Từ dữ liệu sạch mới có được quy hoạch sạch, có được giá đất tiệm cận thị trường, có được giá đất tiệm cận thị trường sẽ bồi thường thỏa đáng, bồi thường thỏa đáng mới không có tranh chấp, khiếu kiện, không có biểu tình. Ngoài ra, từ giá đất chuẩn sẽ đánh thuế chuẩn, thu được tiền sử dụng đất chuẩn, tiền cho thuê đất chuẩn và thu ngân sách tối đa. Từ đó sẽ tái đầu tư cho lợi ích của cộng đồng”, Tiến sĩ Trần Xuân Lượng khẳng định.

Đồng quan điểm trên, luật sư Nguyễn Hồng Chung, Phó Chủ tịch CLB Bất động sản Hà Nội khẳng định phương pháp thặng dư phản ánh rất rõ nét bản chất tài chính của dự án bất động sản: đâu là chi phí, đâu là doanh thu, đâu là lợi nhuận, rất khoa học và khách quan.

“Cơ quan soạn thảo cho rằng, do thiếu cơ sở dữ liệu để định giá, phải định giá theo các yếu tố giả định, thiếu chính xác nên bỏ phương pháp này, theo tôi là chưa thuyết phục. Nếu vấn đề là thiếu cơ sở dữ liệu thì giải pháp phải là tạo ra nguồn cơ sở dữ liệu chất lượng, tin cậy, thay vì bỏ phương pháp thặng dư (đập bỏ cỗ máy sản xuất). Vì vậy, nếu việc bỏ phương pháp thặng dư trở thành hiện thực thì đó sẽ là một bước lùi trong công tác định giá đất”, luật sư Nguyễn Hồng Chung bày tỏ.