Gỡ điểm nghẽn định giá đất, khơi thông thị trường bất động sản
Định giá đất không chỉ là căn cứ để Nhà nước thực hiện công tác quản lý đất đai, thu ngân sách, bồi thường, hỗ trợ tái định cư hay xác định nghĩa vụ tài chính của doanh nghiệp, mà còn tác động trực tiếp đến quá trình triển khai các dự án đầu tư, phát triển hạ tầng, nhà ở và các hoạt động sản xuất kinh doanh. Tuy nhiên, thực tiễn cho thấy việc xác định giá đất cụ thể tại nhiều địa phương vẫn đang gặp không ít khó khăn, vướng mắc.
Sáng ngày 12/6, tại Hà Nội diễn ra tọa đàm chuyên đề “Định giá đất – Chìa khóa phát triển bền vững thị trường bất động sản” do Tạp chí điện tử Nhịp sống Thị trường (Markettimes) tổ chức dưới sự chỉ đạo của Hội Thẩm định giá Việt Nam (VVA).
TS. Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) cho rằng, định giá bất động sản hiện nay không còn là vấn đề kỹ thuật đơn thuần mà đã trở thành điểm nghẽn thể chế, ảnh hưởng trực tiếp đến đầu tư, tín dụng, cổ phần hóa, đấu giá, bồi thường giải phóng mặt bằng, phát triển nhà ở, bất động sản công nghiệp, du lịch nghỉ dưỡng và thị trường vốn.
Theo ông Khôi, mặc dù Luật Đất đai 2024, Luật Giá 2023 và các nghị định hướng dẫn đã tạo ra những bước tiến quan trọng trong hoàn thiện hành lang pháp lý, song quá trình triển khai trên thực tế vẫn còn nhiều vướng mắc.
Một trong những rủi ro lớn nhất là độ trễ về giá. Trong khi thị trường bất động sản biến động nhanh thì quá trình thu thập dữ liệu, thẩm định và phê duyệt giá đất cụ thể thường kéo dài, khiến giá đất được phê duyệt không còn phản ánh đúng diễn biến thị trường, làm đảo lộn phương án tài chính của doanh nghiệp.
Bên cạnh đó là rủi ro về dữ liệu đầu vào khi tình trạng khai giá thấp hơn thực tế, giao dịch ngoài hợp đồng và sự phân tán dữ liệu giữa các cơ quan thuế, công chứng, đất đai, ngân hàng hay sàn giao dịch vẫn còn phổ biến.
“Không có cơ sở dữ liệu giá đủ tin cậy thì mọi phương pháp định giá đều có thể bị tranh luận, thậm chí bị quy kết sai lệch”, ông Khôi nhận định.
Chủ tịch VNREA cũng chỉ ra thực tế hiện nay chưa phân biệt rõ giữa các mục đích định giá khác nhau như giá đất để tính tiền sử dụng đất, giá bồi thường, giá đấu giá, giá thế chấp ngân hàng, giá chuyển nhượng hay giá cổ phần hóa. Mỗi loại giá có mục tiêu quản lý khác nhau nhưng trên thực tế vẫn còn nhiều lúng túng trong áp dụng.
Ngoài ra, các loại hình bất động sản mới như bất động sản công nghiệp xanh, logistics, trung tâm dữ liệu, nhà ở cho thuê dài hạn, bất động sản du lịch nghỉ dưỡng hay bất động sản nông nghiệp công nghệ cao cũng đang đặt ra yêu cầu mới đối với công tác định giá.
ThS. Nguyễn Thế Phượng, Phó Chủ tịch kiêm Trưởng Ban Nghiên cứu và Chuyển giao khoa học thẩm định giá, Hội Thẩm định giá Việt Nam cho biết Nghị định 71/2024/NĐ-CP quy định hệ số điều chỉnh giá đất được xác định bằng cách lấy giá đất thị trường chia cho giá đất trong bảng giá đất tại cùng vị trí, khu vực. Cách tiếp cận này được đánh giá là phù hợp với thực tiễn xác định giá bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.
Tuy nhiên, kể từ ngày 31/1/2026, Nghị định 49/2026/NĐ-CP đã mở rộng phạm vi áp dụng bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất đối với hầu hết các trường hợp định giá đất cụ thể, ngoại trừ một số trường hợp đặc biệt như dự án lấn biển hoặc dự án có mục đích sử dụng hỗn hợp.
Đáng chú ý, hệ số điều chỉnh giá đất không chỉ phản ánh biến động của thị trường mà còn bao gồm hệ số điều chỉnh theo quy hoạch và hệ số điều chỉnh bởi các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất phù hợp với điều kiện thực tế của từng địa phương.
Cũng theo ông Phượng, chính quy định này đang tạo ra không ít vướng mắc trong quá trình triển khai. Cụ thể, việc xác định hệ số biến động thị trường phải dựa trên bình quân giá của tối thiểu ba thửa đất mẫu theo phương pháp so sánh và giá của thửa đất được xác định theo phương pháp thu nhập hoặc phương pháp thặng dư (nếu có). Tuy nhiên, Nghị định 49/2026/NĐ-CP lại chưa quy định cụ thể tiêu chí lựa chọn các thửa đất mẫu.
Trong khi đó, đối với những trường hợp trước đây được xác định giá đất bằng phương pháp thu nhập hoặc phương pháp thặng dư, việc tìm kiếm đủ dữ liệu để xác định hệ số biến động thị trường gần như không khả thi. Điều này khiến nhiều địa phương rơi vào tình trạng lúng túng trong quá trình thực hiện.
Không chỉ phát sinh khó khăn về kỹ thuật, cơ chế mới còn làm gia tăng đáng kể khối lượng công việc trong công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng.
Nếu như trước đây, các thửa đất liền kề có cùng mục đích sử dụng thường được áp dụng chung một mức giá bồi thường thì nay mỗi thửa đất có thể có mức giá khác nhau do ngoài hệ số biến động thị trường còn phải tính thêm hệ số điều chỉnh theo các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất. Điều này đồng nghĩa với việc khối lượng công việc của các đơn vị thực hiện bồi thường tăng lên đáng kể, đặc biệt đối với các dự án có quy mô thu hồi đất của hàng trăm hoặc hàng nghìn hộ dân.
Theo ông Nguyễn Thế Phượng, đây là yếu tố có thể ảnh hưởng đến tiến độ giải phóng mặt bằng của nhiều dự án trọng điểm quốc gia.
