Làm nóng bất động sản nghỉ dưỡng

Kỳ “ngủ đông” kéo dài

Theo đó, Quy định mới này được đánh giá là sẽ tháo gỡ nút thắt pháp lý cho doanh nghiệp (DN) và người mua căn hộ khách sạn, căn hộ du lịch nghỉ dưỡng (condotel), văn phòng lưu trú (officetel), biệt thự du lịch nghỉ dưỡng và những công trình khác phục vụ lưu trú, du lịch trên đất thương mại, dịch vụ.

Chị Trần Khánh Lan - một nhà đầu tư cho biết, thời điểm tháng 11/2021, chị đầu tư 2 căn condotel (căn hộ khách sạn, căn hộ du lịch nghỉ dưỡng – PV) tại Nha Trang (Khánh Hoà) và 2 căn condotel tại Hạ Long (Quảng Ninh). Chị Lan nói mình đã ở cảnh “sống dở chết dở” với condotel. Vì dính vào condotel mà chị đang ôm món nợ lên tới 4 tỷ đồng cả lãi vay và tiền gốc tại ngân hàng. Bán không ai mua, cho thuê thì không có khách do ảnh hưởng đại dịch Covid-19. Điều chị Lan lo lắng nhất là các căn condotel đó không có sổ hồng nên nếu có chuyển nhượng được thì giá cũng không như mong muốn.

Nhiều chủ sở hữu căn hộ condotel cũng ở tâm trạng giống như chị Lan, thời gian qua, họ luôn ở tâm trạng như "ngồi trên đống lửa".

Condotel – loại hình bất động sản nghỉ dưỡng đã phát triển rất mạnh mẽ giai đoạn 2018 - 2020 , nhưng bắt đầu giảm nhiệt và rơi vào cơn bĩ cực trong thời kỳ đại dịch. Từ cuối năm 2022, khi du lịch mở cửa trở lại, tình hình có khả quan hơn, nhưng thanh khoản vẫn rất thấp vì rào cản pháp lý.

Tại Nha Trang, nhiều condotel trên đường Trần Phú, Nguyễn Thị Minh Khai, Nguyễn Tất Thành, Phạm Văn Đồng… đang được rao bán cắt lỗ phổ biến từ 100 đến 400 triệu đồng/căn. Cá biệt có những căn condotel ở đây chấp nhận cắt lỗ 400-500 triệu đồng cũng chưa có người mua.

Dư luận kỳ vọng, condotel sẽ được đánh thức khỏi “giấc ngủ đông” khi Nghị định 10/2023/NĐ-CP của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định hướng dẫn thi hành luật Đất đai 2013 (Nghị định 10) được ban hành. Nghị định này đã sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 43 năm 2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai 2013 có hiệu lực từ ngày 20/ 5 tới.

Theo Nghị định 10, căn hộ khách sạn, căn hộ du lịch nghỉ dưỡng (Condotel) văn phòng lưu trú (officetel), biệt thự du lịch nghỉ dưỡng và những công trình khác phục vụ lưu trú, du lịch trên đất thương mại, dịch vụ nếu đủ điều kiện sẽ được cấp sổ đỏ.

Cụ thể, Nghị định 10 bổ sung quy định cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình (giấy chứng nhận) theo mục đích sử dụng đất thương mại, dịch vụ cho công trình xây dựng có sử dụng vào mục đích lưu trú, du lịch theo quy định của pháp luật về du lịch trên đất thương mại, dịch vụ.

Để được cấp giấy chứng nhận, các công trình này phải đáp ứng đủ điều kiện theo quy định của pháp luật về đất đai xây dựng, kinh doanh bất động sản. Thời hạn sử dụng đất theo quy định tại khoản 3 điều 126 và khoản 1 điều 128 của luật Đất đai 2013. Chủ sở hữu công trình xây dựng chịu trách nhiệm trước pháp luật về việc đáp ứng đủ điều kiện.

Chờ đợi sự bứt phá

Sau giai đoạn phát triển mạnh mẽ từ 2016 - 2018, condotel và officetel bỗng rơi vào trầm lắng do không cấp được sổ hồng. Đây là lý do khiến nhà đầu tư rời bỏ khỏi phân khúc này khiến giá căn hộ rớt mạnh, cùng theo đó thị trường "bất động" suốt nhiều năm. Nhiều nhà đầu tư condotel đã kỳ vọng rằng, nếu được cấp sổ đỏ, tức có danh phận rõ ràng, thanh khoản bất động sản nghỉ dưỡng chắc chắn sẽ được cải thiện. Bởi lâu nay, vấn đề pháp lý vẫn được coi là vướng mắc lớn nhất khiến condotel từ vị thế thống trị rơi vào tình trạng bế tắc.

Không chỉ nhà đầu tư, các DN cũng đang rất kỳ vọng động thái mới này của nhà quản lý. Việc cấp sổ đỏ cho các loại hình như condotel, officecel, sẽ là động lực để các chủ đầu tư đẩy nhanh hoàn thiện dự án, tìm kiếm khách hàng, từ đó ổn định dòng tiền, ứng phó với những “cơn gió ngược” của thị trường.

Chuyên gia tài chính – ngân hàng, TS. Cấn Văn Lực nêu quan điểm, cơ quan quản lý cần có giải pháp căn cơ, khẩn trương tháo gỡ rào cản pháp lý (gồm cả pháp lý cho condotel, officetel, shophouse biển…) nhằm giải tỏa lượng lớn các dự án tồn đọng, dở dang.

Nếu sớm giải quyết vướng mắc pháp lý cho thị trường bất động sản du lịch - nghỉ dưỡng sẽ có thể “phá băng” cho khoảng 239 dự án thuộc loại hình này trên toàn quốc, với tổng giá trị khoảng 682.000 tỷ đồng, tương đương 30 tỷ USD, chưa kể hàng nghìn dự án có đất đai bỏ trống, dở dang, lãng phí.

Nhiều ý kiến cũng cho rằng, khi những chống chéo về pháp lý đã được tháo gỡ sẽ góp phần kích thích nhu cầu đầu tư, mua bán, trao đổi… tăng lên, trong đó có phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng đón khách trở lại. Chủ đầu tư dự án bất động sản condotel cũng cần triển khai những dự án đủ điều kiện pháp lý, đáp ứng đủ quy định mới có thể mở bán cho nhà đầu tư cũng như thị trường thứ cấp sẽ phát triển hơn.

Theo thống kê của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), đến cuối năm 2022, chỉ riêng condotel, cả nước có khoảng 83.000 căn chờ sổ hồng, phần lớn thuộc các khu du lịch nghỉ dưỡng, sử dụng quỹ đất thương mại, dịch vụ có thời hạn 50-70 năm.