Phân tích các yếu tố đẩy giá nhà lên cao

Trong cuộc chia sẻ mới đây với báo chí, bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu,  Savills Hà Nội đánh giá  đến quý 3/2025, riêng tại Hà Nội, chúng tôi nhận thấy thị trường vẫn duy trì các tín hiệu tích cực. Tín hiệu tích cực thể hiện ở số lượng căn hộ và nhà thấp tầng bán được đều có mức tăng trưởng tốt.

Trong cả năm 2025 thị trường vẫn được dự báo là tốt ở khía cạnh nguồn cầu. Nhờ việc cải thiện giao thông tiếp cận, sẽ có thêm nguồn cung được giải quyết thông qua các thí điểm phát triển ở địa phương và phát triển hạ tầng tiếp cận ra những khu vực mới. Điển hình ở Hà Nội là các khu vực như Đông Anh - Mê Linh (cũ), hay các khu vực phía Nam hoặc phía Đông.

Hiện nay, mức giá bán căn hộ ở các khu vực bên ngoài Hà Nội đang ở mức thấp, thậm chí thấp hơn 40% so với mức giá đang bán ở Hà Nội, cho thấy nhiều động thái tích cực và triển vọng của thị trường Hà Nội cũng như các tỉnh lân cận trong thời gian sắp tới là tích cực.

Bình luận về việc giá chung cư thời gian qua, bà Đỗ Thu Hằng chia sẻ, giá chung cư liên tục lập đỉnh, trong khi vị trí, chất lượng, giá trị thực của nhiều dự án sơ cấp và thứ cấp lại không thay đổi đáng kể.

Các yếu tố chủ đạo đang đẩy giá hiện nay bao gồm: Nhu cầu nhà ở tại khu vực nội đô vẫn rất lớn. Với tốc độ đô thị hóa như hiện nay, nhu cầu này được dự báo sẽ tiếp tục gia tăng. Yếu tố đầu vào tăng: Chi phí đất là một yếu tố mà người dân quan tâm. Suất đầu tư đối với các sản phẩm cao tầng cũng gia tăng. Quan ngại về khả năng tiếp cận: Mối quan ngại về việc khó tiếp cận nhà ở trong thời gian sắp tới khiến người dân quan tâm ngược trở lại thị trường thứ cấp. Những sản phẩm ban đầu có mức đầu tư thấp lại gia tăng giá do nhu cầu và lo ngại về nguồn cung tương lai, khiến mặt bằng chung đang ở độ cao.

"Về việc mức giá có phản ánh giá trị thực hay không, chúng tôi nhận thấy rằng, hiện tại, chỉ có những chủ đầu tư có uy tín và những vị trí thực sự thuyết phục là xứng đáng với mức giá bán thì mới có thể bán được tốt trên thị trường. Người mua có đầy đủ thông tin để đánh giá sản phẩm nào hợp lý và giá như thế nào là phù hợp" - Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu,  Savills Hà Nội

Cũng theo bà Hằng, bên cạnh đó, chủ đầu tư phải cân đối chi phí đầu vào (bao gồm chi phí đất và suất đầu tư). Nếu giá bị đẩy lên cao ở những vị trí không thuyết phục, chắc chắn sẽ có nguy cơ thanh khoản không tốt.

Trong thời gian sắp tới, thị trường bất động sản sẽ có rất nhiều nguồn cung. Nguồn cung đang được Chính phủ thúc đẩy nhưng cũng được giám sát và quản lý tốt hơn.

Các chính sách đang được định hướng đến việc phát triển các sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực và phù hợp với khả năng chi trả (sản phẩm vừa túi tiền). Động thái rõ ràng nhất là việc thúc đẩy phát triển dòng sản phẩm nhà ở xã hội và nới lỏng các điều kiện tiếp cận đối với dòng sản phẩm này.

Bên cạnh đó, các chính sách về tín dụng và chính sách điều hướng khác, bao gồm cả việc thúc đẩy đầu tư công, cũng đang được xem xét để đảm bảo sự sôi động trên tất cả các hoạt động, bao gồm cả bất động sản.

Thị trường đang hướng đến việc khai thác nhóm sản phẩm mà chưa được khai thác nhiều trước đây (nhóm vừa túi tiền) để tạo ra sự cân bằng về chính sách và sản phẩm. Như vậy, thị trường sẽ có sự phân hóa mạnh mẽ hơn:

Sản phẩm giá cao: Sẽ chỉ thu hút được những người mua có nhu cầu và khả năng chi trả. Nếu không, họ cũng sẽ chịu áp lực của thị trường và phải chọn lựa sản phẩm từ chủ đầu tư uy tín để tránh rủi ro.

Sản phẩm vừa túi tiền: Những người chưa tiếp cận được nhà ở vì mức giá cao hiện nay vẫn có hy vọng chờ đợi những sản phẩm được đưa ra thị trường trong thời gian sắp tới, nhờ vào các chính sách đang được thúc đẩy mạnh mẽ.