Rõ điều kiện để “áp” phương pháp định giá đất

Theo Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Đức Hải, dự án Luật Đất đai đòi hỏi phải nghiên cứu kỹ lưỡng, thận trọng trên cơ sở khoa học và thực tiễn. Một sơ suất, một điều khoản của luật sau khi ban hành nếu có bất cập sẽ gây nhiều tác động và hệ lụy đối với kinh tế - xã hội, đời sống của nhân dân, thậm chí kìm hãm sự phát triển.

Một trong những vấn đề nhận được nhiều quan tâm là phương pháp định giá đất. Theo ông Lê Minh Nam - Uỷ viên Thường trực Uỷ ban Tài chính ngân sách của Quốc hội thì với các phương pháp định giá đất đang quy định tại khoản 5 Điều 159 đều có tính giả định, ước tính và cho kết quả ước tính dựa trên nguồn thông tin đầu vào được tính toán phù hợp với nguyên tắc căn cứ quy định tại khoản 1, 2, 3, 4 của điều này. Trước khi định giá thửa đất, khu đất vẫn chưa có giá cho đến thời điểm định giá. Trong khi mỗi phương pháp định giá đất với cách tính khác nhau sẽ định ra một kết quả khác nhau.

Theo ông Nam, xét trên khía cạnh khoa học và thực tiễn cho thấy, mỗi phương pháp đều có mặt ưu điểm, hạn chế và có thể chỉ phù hợp với một nhóm đối tượng định giá đất. Như vậy, trong trường hợp kết quả định giá khác nhau thì phải ứng xử như thế nào? “Tôi nghĩ chỉ khi có căn cứ pháp lý để chứng minh cho việc đưa ra quyết định định giá thì mới vừa đảm bảo tính khả thi, vừa yên tâm cho người ra quyết định, nếu không việc sợ sai và tình trạng phát sinh điểm nghẽn vẫn cứ tiếp tục tồn tại” - ông Nam nói.

Liên quan đến khoản 2 Điều 160 về bảng giá đất, quy định bảng giá đất được xây dựng theo khu vực, vị trí, ông Nam bày tỏ rằng, việc xác định bảng giá đất là xác định giá hàng loạt; phương pháp xác định phải khác với phương pháp xác định cụ thể cho từng thửa đất, khu đất như quy định tại khoản 5 Điều 159. Vì vậy, cần bổ sung thêm quy định về nguyên tắc, phương pháp xác định bảng giá đất tại luật để thống nhất thực hiện.

Ông Nam cũng cho rằng, tại điều 234 dự thảo luật quy định về hệ thống theo dõi và đánh giá đối với quản lý sử dụng đất đai, tôi thấy đang được sửa đổi theo hướng giản lược hơn so với quy định hiện hành tại Điều 200 Luật Đất đai 2013. Thực tế qua giám sát tối cao của Quốc hội, việc tổ chức thực hiện thu thập thông tin tổng hợp báo cáo trên phạm vi toàn quốc đối với những thông tin về đất đai đang còn rất hạn chế. Cho nên cần phải có những quy định bổ sung về chế tài và các nguyên tắc để làm sao đảm bảo việc thực hiện thu thập, đánh giá và quản lý thông tin đầy đủ phục vụ cho công tác quản lý.

TS Đinh Trọng Thịnh (Học viện Tài chính) cho rằng quan trọng là điều kiện của từng phương pháp xác định giá đất. Cần phân cấp, phần quyền cho từng UBND huyện là người xác định giá đất trên địa bàn huyện theo giá thị trường. Như vậy có thể 6 tháng điều chỉnh một lần chứ không phải 1 năm. Lúc đó giá đất sẽ tương đối sát với từng địa phương và sát với thị trường theo thời gian. “Khi đã giao cho UBND huyện 6 tháng điều chỉnh một lần thì giá phản ánh đúng thị trường. Còn cấp tỉnh chỉ đi kiểm tra, giám sát giữa các huyện khác nhau thế nào? giám sát để cấp huyện làm cho đúng. Có vài mảnh đất thì cấp huyện kiểu gì mà không biết? Do đó phân cấp phân quyền cho UBND cấp huyện thì chúng ta sẽ có giá đất sát với thị trường” - ông Thịnh nói.

Theo Ủy viên Thường trực Ủy ban Tài chính ngân sách của Quốc hội Trần Văn Lâm, phương pháp định giá đất là nội dung rất phức tạp, mặc dù định giá thuộc lĩnh vực tài chính, tuy nhiên trong Luật Giá quy định: Giá đất đai được định theo Luật Đất đai. Dự thảo đang đưa ra nhiều phương pháp. “Mỗi phương pháp chỉ phù hợp trong mỗi trường hợp nhất định, cần tiếp tục nghiên cứu và thảo luận để đưa ra lựa chọn cuối cùng trên cơ sở phải đảm bảo tối ưu, phù hợp thực tiễn, trên cơ sở các yếu tố nguyên tắc thị trường, vừa đảm bảo sự hài hòa lợi ích của người có đất bị thu hồi, doanh nghiệp, Nhà nước. Lựa chọn cuối cùng phải trên cơ sở vừa giải quyết được vướng mắc hiện nay nhưng cũng phù hợp thực tiễn lâu dài” - ông Lâm nói.