Siết tín dụng bất động sản

Việc cấp tín dụng đối với lĩnh vực kinh doanh bất động sản luôn tiềm ẩn nhiều rủi ro đối với hệ thống ngân hàng. Thực tế cũng cho thấy, cho vay bất động sản đang “len lỏi” trong hệ thống vay tiêu dùng dưới nhiều hình thức khác nhau.

Cho vay bất động sản luôn tiềm ẩn nhiều rủi ro.

Rủi ro với chính ngân hàng

Báo cáo mới mà Ngân hàng Nhà nước (NHNN) gửi cho đại biểu Quốc hội tiếp tục đưa ra những cảnh báo về tín dụng bất động sản (BĐS). Theo NHNN, tín dụng từ đầu năm đến nay tập trung vào các lĩnh vực sản xuất, kinh doanh, lĩnh vực ưu tiên theo chủ trương của Chính phủ. Tín dụng đối với lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro được kiểm soát chặt chẽ. Tính đến ngày 20/9/2018, tín dụng toàn hệ thống tăng 9,53%, nhưng tín dụng đối với các lĩnh vực không ưu tiên tăng chậm hơn rất nhiều.

Cụ thể, tín dụng BĐS (đến tháng 7/2018) chỉ tăng gần 3,6%, chiếm 6,29% tổng dư nợ nền kinh tế. Trong khi đó, cùng kỳ năm 2017, tín dụng BĐS tăng gần 11%. Tương tự, tín dụng đối với các dự án BOT, BT tăng gần 5% song chiếm tỷ trọng chưa đến 1,6% tổng dư nợ nền kinh tế. Như vậy, tổng cộng cả hai lĩnh vực này mới chiếm chưa đầy 8% tổng dư nợ nền kinh tế.

Tuy nhiên, theo khẳng định của Thống đốc NHNN Lê Minh Hưng, việc cho vay BĐS rất rủi ro với ngân hàng. Thứ nhất, các quy định pháp luật hiện hành đối với lĩnh vực này còn nhiều bất cập, đặc biệt là các quy định điều chỉnh đối với một số loại hình BĐS mới. Ví dụ, hiện các loại hình công trình xây dựng đa năng có kết hợp chức năng nhà ở đang thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư. Tuy nhiên, các loại hình mới này lại chưa được quy định, điều chỉnh cụ thể trong các văn bản quy phạm pháp luật về xây dựng, nhà ở, kinh doanh BĐS... tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý cho ngân hàng khi cho vay và nhận bảo đảm bằng tài sản này.

Thứ hai, việc định giá tài sản đảm bảo là BĐS gặp khó khăn do đây là tài sản đặc biệt, có lợi nhuận kỳ vọng cao, có nhiều hoạt động đầu cơ, thao túng giá thị trường nên dẫn đến giá cả BĐS không phản ánh đúng giá trị tài sản.

Thứ ba, hệ thống thông tin chính thức về thị trường BĐS còn hạn chế khiến các tổ chức tín dụng gặp khó khăn trong dự báo nguồn cung, trong đánh giá sự phù hợp về giá, phân khúc khách hàng,...

Tương tự như BĐS, cho vay BOT, BT giao thông hiện nay cũng đứng trước những rủi ro rất lớn, nhất là khi hàng loạt dự án đã “đổ bể” phương án thu phí do người dân đồng loạt phản đối thời gian qua. Thêm vào đó, vốn huy động của các ngân hàng hiện nay chủ yếu vẫn là vốn ngắn hạn, trong khi các dự án BOT, BT giao thông thường có tổng mức đầu tư lớn, thời gian vay vốn dài nên rủi ro kỳ hạn của các ngân hàng là rất lớn.

Nên siết

NHNN cũng đã có nhiều văn bản cảnh báo các ngân hàng về việc rót vốn vào lĩnh vực BĐS. NHNN yêu cầu các tổ chức tín dụng siết chặt cho vay vào các lĩnh vực BĐS, chứng khoán… để hạn chế nợ xấu, đồng thời ưu tiên tập trung vốn tín dụng cho sản xuất kinh doanh. Mặt khác, NHNN cũng đã yêu cầu các ngân hàng cân đối nguồn vốn, sử dụng để cho vay trung và dài hạn, đảm bảo khả năng thanh khoản.

Tín dụng hiện nay vẫn chảy vào các lĩnh vực ưu tiên theo định hướng. Tuy nhiên, trong bối cảnh hoạt động sản xuất mới phục hồi ở mức độ vừa phải, các chuyên gia kinh tế khuyến cáo, nếu không kiểm soát chặt, dòng vốn bơm ra sẽ lại đổ vào các lĩnh vực “nóng” như BĐS, chứng khoán…

Thực tế, trong khi tín dụng sản xuất tăng chậm thì mấy năm gần đây, tín dụng tiêu dùng, tín dụng bán lẻ của các ngân hàng lại tăng rất mạnh. Đặc biệt, cho vay mua nhà đang chiếm thị phần rất lớn trong mảng cho vay tiêu dùng. Số liệu khảo sát của Viện Chiến lược ngân hàng (thuộc NHNN) cho thấy, cho vay mua và sửa chữa nhà ở luôn chiếm tỷ trọng lớn tổng dư nợ cho vay tiêu dùng.

Chuyên gia kinh tế Lê Xuân Nghĩa nhận định, vốn rót vào các lĩnh vực nóng, đặc biệt là rót vào BĐS đang ngày càng tinh vi nhằm né quy định của NHNN. Các ngân hàng hiện không còn trực tiếp cho vay doanh nghiệp BĐS, mà chuyển sang cho người tiêu dùng vay mua nhà và cho vay tài trợ vật liệu xây dựng.

Chuyên gia kinh tế, PGS.TS Phạm Thế Anh cho rằng, điều hành chính sách tiền tệ phải rất thận trọng, nhất là kiểm soát tốc độ tăng trưởng tín dụng, kiểm soát cung tiền. Năm nay không cần thúc đẩy tăng tín dụng, cung tiền lên 15% hay 16% như những năm trước mà nên kiểm soát tín dụng ở mức khoảng 10% để phòng ngừa lạm phát. Tại thời điểm này, mục tiêu tăng trưởng kinh tế của cả năm có khả năng đạt được nên không cần lo lắng về tăng trưởng nữa, trọng tâm chính sách phải hướng về chống lạm phát. Nếu để lạm phát xảy ra, việc chống đỡ sẽ rất vất vả so với phòng ngừa. Nếu khi đó chúng ta mới thắt chặt tiền tệ thì cái giá phải trả sẽ là rất lớn. Bởi thông thường, muốn chống lạm phát, lãi suất phải tăng mạnh. Điều này sẽ khiến doanh nghiệp gặp khó, làm giảm tăng trưởng.