Thanh khoản giảm mạnh, chung cư vẫn thiết lập vùng giá mới

Báo cáo nghiên cứu thị trường bất động sản quý I/2026 của Avison Young Việt Nam chỉ ra, tại Hà Nội, giá sơ cấp toàn thị trường quý I đạt 3.950 USD/m2, tăng 30% so với cùng kỳ năm trước. Thị trường Hà Nội có 10.000 căn chào bán, phần lớn thuộc phân khúc trung cao và cao cấp, tập trung phía Tây Nam và Nam. Trong đó, khoảng 4.000 căn mở bán sau Tết Nguyên đán.

Dù nguồn cung dồi dào, thanh khoản sơ cấp và thứ cấp đều sụt giảm. Điều này đánh dấu giai đoạn tăng trưởng nóng đã kết thúc và thị trường bắt đầu bước vào chu kỳ sàng lọc. Giai đoạn 2026 - 2027 dự kiến có thêm 40.000 căn từ các đại đô thị quy mô lớn ngoài trung tâm như Đông Anh, Đan Phượng, Gia Lâm và Nam Từ Liêm.

Trong khi đó, dữ liệu từ JLL Việt Nam, tại Hà Nội ghi nhận thị trường đón thêm khoảng 5.300 căn hộ mới và 164 căn nhà liền thổ tại hơn 30 dự án, tập trung quanh và ngoài Vành đai 3.

Giá bán sơ cấp trung bình đạt khoảng 94,4 triệu đồng/m², tăng 25% theo năm. Tuy nhiên, một số dự án tại khu quy hoạch mới có giá trên 140 triệu đồng/m² ghi nhận tốc độ bán chậm do hướng đến nhóm khách hàng có tiềm lực tài chính lớn.

Theo bà Lê Thị Huyền Trang, Tổng giám đốc JLL Việt Nam, nguyên nhân chính khiến thị trường giảm nhiệt là áp lực lãi suất. Lãi suất vay mua bất động sản hiện phổ biến 9–11%/năm trong 6–12 tháng đầu, khiến người mua phụ thuộc vốn vay gặp khó khăn. Rủi ro lãi suất thả nổi sau ưu đãi cũng khiến nhiều người trì hoãn quyết định xuống tiền.

Bên cạnh đó, lạm phát cơ bản tăng hơn 3,6% làm chi phí đầu vào của chủ đầu tư tăng, trong khi sức mua suy yếu. “Bối cảnh vĩ mô hiện tại cùng nền giá cao sẽ khiến nhóm nhà đầu tư lướt sóng dần vắng bóng”, bà Trang nhận định.

Dự báo trong 9 tháng cuối năm 2026, theo JLL Việt Nam, phân khúc căn hộ hạng A và B sẽ chiếm ưu thế với khoảng 16.700 căn được tung ra thị trường. Xa hơn, giai đoạn 2026–2027 có thể ghi nhận thêm khoảng 40.000 căn từ các đại đô thị quy mô lớn.

Ở góc nhìn dài hạn, giai đoạn hạ nhiệt hiện tại được xem là bước điều chỉnh cần thiết để thị trường tái cân bằng sau chu kỳ tăng nóng. Khi mặt bằng giá không còn tăng nhanh, nhà đầu tư sẽ có xu hướng lựa chọn kỹ lưỡng hơn, ưu tiên các dự án có pháp lý rõ ràng, tiến độ đảm bảo và chủ đầu tư uy tín.

Các chuyên gia cho rằng giá căn hộ sơ cấp khó giảm sâu do chi phí đất, vật liệu và tài chính vẫn ở mức cao. Tuy nhiên, thị trường đang dần nghiêng về phía người mua, buộc chủ đầu tư phải tăng cạnh tranh về giá và chính sách bán hàng.