Tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản

Hội nghị có sự tham gia của 35 ngân hàng thương mại và 22 doanh nghiệp (DN) bất động sản (BĐS) lớn, trong đó có Vingroup, Hưng Thịnh, Geleximco, Becamex, Novaland, Him Lam, Sun Group, Masterise, GP.Invest, IMG...

Tập trung vốn cho phân khúc nhà ở giá rẻ

Bà Hà Thu Giang - Vụ trưởng Vụ Tín dụng các ngành kinh tế (Ngân hàng Nhà nước- NHNN) cho biết, đối với lĩnh vực BĐS, NHNN khuyến khích các tổ chức tín dụng (TCTD) tập trung nguồn vốn cho các phân khúc nhà ở thương mại giá rẻ, nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân; đồng thời, kiểm soát rủi ro tín dụng đối với lĩnh vực kinh doanh BĐS nhằm thúc đẩy thị trường BĐS phát triển lành mạnh, bền vững.

Dữ liệu thống kê của NHNN cho thấy, đến ngày 31/10/2023, tín dụng đối với nền kinh tế đạt hơn 12,8 triệu tỷ đồng, tăng 7,39% so với cuối năm 2022. Đến 30/9/2023, tổng dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực BĐS của các TCTD đạt 2,74 triệu tỷ đồng, tăng 6,04% so với 31/12/2022, chiếm tỷ trọng 21,46% tổng dư nợ đối với nền kinh tế. Trong đó tín dụng BĐS tập trung vào mục đích tiêu dùng/tự sử dụng chiếm 64% và dư nợ đối với hoạt động kinh doanh BĐS chiếm tỷ trọng 36% dư nợ tín dụng lĩnh vực BĐS.

NHNN cũng cho biết trong 9 tháng đầu năm, tín dụng kinh doanh BĐS có sự tăng trưởng cao hơn tỷ lệ tăng trưởng tín dụng chung và cùng kỳ năm trước. Điều này cho thấy các giải pháp, nỗ lực của Chính phủ, ngành ngân hàng và các bộ, ngành, địa phương trong việc tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho thị trường BĐS đang dần phát huy hiệu quả. Bên cạnh đó, các TCTD cũng tích cực triển khai cho vay về nhà ở.

Tuy nhiên, thị trường BĐS vẫn đối mặt với nhiều khó khăn, thách thức trong đó có nhiều tồn tại, vướng mắc đã kéo dài như vướng mắc về hệ thống thủ tục pháp lý liên quan đến đất đai, quy hoạch, đầu tư xây dựng; sự mất cân đối cung cầu tại các phân khúc, dư thừa nhà ở cao cấp, biệt thự trong khi nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ còn hạn chế.

Theo ông Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam, thời gian qua dù Chính phủ và các bộ ngành đã quyết liệt tháo gỡ vấn đề pháp lý vẫn chưa đủ lực để kéo thị trường lên, dẫn đến không có nguồn cung BĐS mới. Cả nước có 1.200 dự án đang nằm chờ tháo gỡ, trong đó, khoảng 500 dự án đang được xem xét, còn lại 800 dự án vẫn đang chờ.

Bên cạnh đó, nhu cầu của thị trường tại một số phân khúc có sự sụt giảm mạnh; năng lực tài chính của DN còn hạn chế và phụ thuộc chủ yếu vào các nguồn huy động từ bên ngoài như vốn vay, trái phiếu, huy động của người mua nhà; các kênh huy động vốn khác chưa thực sự phát huy hiệu quả, nhất là thị trường vốn (thị trường trái phiếu DN, chứng khoán) đang tồn tại một số vấn đề và chưa phát triển tương xứng với vai trò cung ứng vốn trung, dài hạn cho nền kinh tế; mặt bằng giá nhà ở cao so với khả năng tài chính và mức thu nhập của nhiều người dân...

Khó khăn đến từ pháp lý

Nhiều DN cho biết, khó khăn lớn nhất với BĐS hiện nay là pháp lý. Tuy vậy, liên quan tới tín dụng, các DN vẫn mong được tiếp cận vốn rẻ hơn, thủ tục thông thoáng hơn, tài sản đảm bảo được định giá tốt hơn…

Trong khi đó, ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch GP.Invest lại cho hay, tập đoàn này không vướng mắc về tín dụng ngân hàng tại thời điểm hiện tại. Tuy vậy, từ những thực tế đang diễn ra, ông Hiệp đề xuất: các ngân hàng thương mại phải rút gọn quy trình thẩm định, giải ngân xuống trong vòng 1 tháng thay vì 2-3 tháng như hiện nay. Đồng thời, đơn giản hồ sơ vay vốn. Hiện nay, các ngân hàng yêu cầu DN cung cấp rất nhiều giấy phép con trong hồ sơ vay vốn. Bên cạnh đó, nhiều ngân hàng cũng không cho DN vay tiền để chi giải phóng mặt bằng, trong khi chi phí này của DN là rất lớn.

Ông Dennis Ng Teck Yow - Tổng giám đốc Tập đoàn Novaland cho biết khó khăn về pháp lý chiếm đến 80% các khó khăn hiện tại của DN BĐS và gây ra nhiều hệ lụy xấu. Vị đại diện này mong mỏi Chính phủ phối hợp cùng UBND các tỉnh/thành phố hoàn chỉnh quy hoạch tổng thể, tạo điều kiện cho DN BĐS phát triển dự án đồng bộ đúng với chỉ tiêu được giao. Chính phủ và Quốc hội cân nhắc xem xét, kiện toàn Luật Đầu tư để Quy trình Đầu tư - Giao đất - Quy hoạch - Cấp phép xây dựng được diễn ra nhanh chóng, minh bạch, tiết kiệm nguồn vốn cho xã hội.

Cần có sự thống nhất về giá nhà

Ở góc độ quản lý, Phó Thống đốc NHNN Đào Minh Tú cho rằng hiện DN chỉ vướng ở room tín dụng mà các ngân hàng thương mại cấp cho từng khách hàng, còn room tín dụng toàn hệ thống thì vẫn đang dư thừa. Phó Thống đốc cũng cho rằng, để thị trường BĐS sôi động hơn, DN BĐS cần có sự thống nhất tương đối trong vấn đề giá nhà. Hiện nay, giá nhà vẫn tăng cao trong khi lãi vay giảm mạnh.

Về phía ngân hàng thương mại, ông Nguyễn Thanh Tùng - Tổng Giám đốc Vietcombank cho hay, BĐS là lĩnh vực đặc biệt quan trọng. Hiện dư nợ BĐS đang chiếm gần 25% tổng dư nợ của Vietcombank. Theo ông Tùng, thị trường BĐS hiện nay có một số điểm bất cập. Đó là dự án nhà ở xã hội khan hiếm, một số dự án không bán được, nguyên nhân là do đối tượng mua nhà ở xã hội, nhà ở công nhân được quy định quá chặt chẽ, ít đối tượng, các đối tượng thỏa mãn điều kiện lại khó chứng minh khả năng trả nợ khi vay vốn ngân hàng.

Ngoài ra, cơ cấu thị trường BĐS chưa cân đối, thiếu phân khúc nhà ở có giá cả phù hợp với thu nhập người dân. Từ đầu năm đến nay, lãi vay đã giảm 2,5% nhưng giá nhà không giảm, thậm chí còn tăng. Chưa kể người mua nhà còn có tâm lý chờ đợi giá xuống hoặc chưa có điều kiện mua nhà. Vietcombank có danh mục khách hàng cá nhân rất tốt song từ đầu năm đến nay, lượng tiền gửi vẫn chảy mạnh vào ngân hàng cho dù lãi suất thấp. Trong khi đó, dư nợ vay mua nhà lại liên tục sụt giảm.

Về ý kiến lãi suất cho vay một số ngân hàng còn cao, ông Tùng cho rằng các chủ đầu tư cần nâng cao năng lực tài chính, thực hiện đúng cam kết với người mua nhà, tập trung vào phân khúc nhu cầu thực… thì mới tạo niềm tin được với các ngân hàng.

Ông Lê Ngọc Lâm - Tổng Giám đốc BIDV cũng nêu thực trạng tín dụng tiêu dùng BĐS tăng rất chậm. Tính đến hết tháng 10, BIDV tăng trưởng tín dụng 8,1%, mới đạt 60% kế hoạch NHNN giao. Dư nợ BĐS tăng trưởng khoảng 9%, chiếm khoảng 18% tổng dư nợ; trong đó, dư nợ BĐS tiêu dùng tăng rất chậm chỉ khoảng 4%, trong khi mọi năm mức tăng là khoảng 20%.

“BIDV đã 10 lần giảm lãi suất huy động và cho vay, lãi suất cho vay đã giảm trên 20% so với trước. Các gói nhà ở xã hội rất tích cực tìm kiếm để triển khai cho vay nhưng đến nay mới phê duyệt 385 tỷ đồng, giải ngân hơn 25 tỷ đồng. Ngoài ra ngân hàng ban hành gói cho vay nhà ở thương mại giá rẻ với lãi suất rất cạnh tranh. Nhưng các dự án vướng mắc pháp lý rất nhiều. Từ năm trước đến nay BIDV phê duyệt khoảng 26.000 tỷ đồng và mới giải ngân 8.000 tỷ đồng, còn lại 18.000 tỷ đồng đang chờ các thủ tục pháp lý mới giải ngân được” - ông Lâm cho hay.

Đối với gói hỗ trợ cho vay nhà ở xã hội 120.000 tỷ đồng, đến nay, trên cơ sở danh mục dự án đủ điều kiện tham gia Chương trình của 23 UBND các tỉnh, thành phố, Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV) và Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn Việt Nam (Agribank) đã ký hợp đồng tín dụng tài trợ với tổng số tiền cam kết cấp tín dụng là 1.091 tỷ đồng, cho 3 dự án, số tiền giải ngân đến nay là 105 tỷ đồng. Đồng thời đã cam kết cấp tín dụng cho 2 dự án với số tiền 605 tỷ đồng.

Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam Nguyễn Thị Hồng:

Hoàn thiện các quy định pháp lý nhằm hỗ trợ thị trường BĐS phát triển bền vững

Ngân hàng Nhà nước tiếp tục điều hành chủ động, linh hoạt, đồng bộ các công cụ chính sách tiền tệ, phối hợp chặt chẽ với chính sách tài khóa và các chính sách kinh tế vĩ mô khác nhằm kiểm soát lạm phát, ổn định kinh tế vĩ mô, góp phần thúc đẩy quá trình phục hồi kinh tế. Theo dõi, bám sát tình hình triển khai Chương trình 120.000 tỷ đồng để phối hợp với Bộ Xây dựng xem xét, đề xuất các giải pháp đẩy mạnh việc thực hiện, góp phần thúc đẩy việc đầu tư, xây dựng cũng như mua nhà ở xã hội của người dân. Tiếp tục phối hợp với các bộ, ngành để hoàn thiện các quy định pháp lý nhằm hỗ trợ thị trường bất động sản phát triển bền vững, đồng thời kiểm soát rủi ro, bảo đảm an toàn hoạt động của tổ chức tín dụng.