Đưa dòng vốn vào đâu?

Thị trường bất động sản: Cung tăng, cầu giảm

Trao đổi với phóng viên, nhân viên một công ty bất động sản (BĐS) có địa chỉ tại đường Lê Văn Lương (Hà Nội) chia sẻ, chúng tôi đang nắm khá nhiều nguồn hàng từ các chủ đầu tư, từ căn hộ chung cư đến cả biệt thự phân lô nhưng số người quan tâm hỏi mua rất ít. Nhân viên này cũng cho biết, thông thường các năm trước nhu cầu chuyển ở nhà mới cao, nhưng năm nay lại khác.

Trong khi đó, tại một số nhóm trao đổi thông tin mua bán nhà ở các toà nhà chung cư, lượng người rao bán căn hộ tăng, song rất ít căn hộ được thực hiện mua – bán. Chị Dương Thanh Hoa (ở toà nhà HH2B – Linh Đàm – Hà Nội) cho biết, chị rao bán căn hộ đầy đủ nội thất 2 phòng ngủ từ đầu tháng 10 năm 2021 nhưng đến nay vẫn chưa bán được.

Theo dữ liệu của kênh thông tin Batdongsan.com.vn, trong khi nhu cầu tìm kiếm hoặc mua BĐS có xu hướng giảm nhẹ thì nguồn cung lại tăng ở hầu hết các loại hình BĐS.

Trong khi đó ở chiều rao bán đất nền sổ đỏ và đất nền dự án - là sản phẩm có lượng tin rao bán tăng cao nhất tháng với mức tăng từ 8-12%, nhà phố, biệt thự cũng tăng 8-9%. Riêng khu vực TP Hồ Chí Minh có lượng tin đăng bán sản phẩm BĐS tăng 7% so với tháng 11, trong đó biệt thự, nhà liền kề có nguồn cung chào bán tăng mạnh, gần 16% so với tháng trước. Các loại hình khác như căn hộ chung cư, đất nền cũng tăng lần lượt 11 và 13%.

Dù ngược nhau về cung cầu, nhưng diễn biến giá thị trường BĐS lại có điểm chung là tăng giá. Ông Nguyễn Quốc Anh - Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cho biết, giá BĐS tại các thành phố lớn như Hà Nội và TP Hồ Chí Minh đã liên tục tăng trong những năm gần đây. Cụ thể, từ mức trung bình 32 triệu đồng/m2 năm 2019 lên mức 34 triệu đồng/m2 năm 2021. Giá bán chung cư TPHCM cũng tăng từ mức trung bình 32 triệu đồng/m2 năm 2019 lên mức 36 triệu đồng/m2 năm 2021. Giá bán nhà riêng Hà Nội cũng tăng từ 89 triệu đồng/m2 năm 2019 lên mức 103 triệu đồng/m2 năm 2021. Giá bán nhà riêng TPHCM cũng tăng từ 97 triệu đồng/m2 năm 2019 lên 103 triệu đồng/m2 năm 2021.

Tái cơ cấu lại dòng vốn

Thị trường BĐS có rất nhiều cơ hội và thách thức, trong đó điểm dễ nhận thấy là giá nhà đất tăng. Các chủ đầu tư đua nhau tung dự án chung cư cao cấp trong khi thu nhập người dân khó chạm tới. Chưa kể, các chính sách liên quan đến BĐS khá chằng chéo, vì vậy giới chuyên gia cho rằng thị trường BĐS cần phải tháo gỡ chính sách để tái cơ cấu lại. Hiện tượng cung vượt xa cầu xảy ra khi các nhà đầu tư thấy phân khúc BĐS nào đem lại lợi nhuận cao thì đổ xô rót tiền vào đấy mà không nghiên cứu kỹ nhu cầu thị trường. Họ đầu tư bằng cách vay tiền ngân hàng. Do vậy, theo các chuyên gia kinh tế, cần phải tái cơ cấu lại thị trường, tái cơ cấu lại dòng vốn, đưa vốn vào khu vực sản suất kinh doanh.

Theo TS. Lê Duy Bình - Giám đốc điều hành Economica Vietnam, dự báo sự phục hồi của một số bạn hàng lớn như Mỹ, châu Âu, Nhật Bản, Hàn Quốc, Trung Quốc sẽ tạo ra cơ hội rất lớn cho hàng hóa dịch vụ của Việt Nam. Ngoài ra, doanh nghiệp Việt Nam đã có khả năng thích ứng, duy trì sản xuất và cung ứng hàng hóa, dịch vụ cho thị trường trong bối cảnh dịch bệnh. Điều này, được thể hiện qua chỉ tiêu tổng kim ngạch xuất, nhập khẩu hàng hóa đạt 668,54 tỉ đôla trong năm 2021, tăng 22,6% so với năm trước. Trong đó, kim ngạch xuất khẩu tăng 19%, còn kim ngạch nhập khẩu tăng 26,5%.

Đồng quan điểm phải rót vốn vào sản xuất kinh doanh, ông Nguyễn Đình Tùng - Tổng Giám đốc Ngân hàng Phương Đông (OCB) cho rằng, tín dụng tăng trở lại trong quý cuối cùng của năm 2021 khi cầu vốn tăng, sức khỏe doanh nghiệp dần hồi phục và đẩy mạnh hoạt động sản xuất, kinh doanh. Tình hình đầu tư đang rất cao, Chính phủ cũng đang có kế hoạch đưa ra các gói kích cầu tăng trưởng trong năm nay.

Là chủ DN với quy mô gần 2,8 triệu lao động, ông Thân Đức Việt, Tổng Giám đốc Tổng Công ty May 10 cho biết, chi phí đầu vào cũng đang tăng cao, chi phí vận chuyển tăng ít nhất 1,5 lần, thậm chí có tuyến tăng 5 -10 lần, nguyên phụ liệu tăng 10-15% trong khi năng suất tăng không kịp, từ đó ảnh hưởng giá thành sản phẩm, rộng hơn là đến năng lực cạnh tranh của DN. Đó là lý do tốc độ xoay chuyển của mỗi DN hiện nay phải rất nhanh.

Trong khi đó, ông Hồ Văn Tín - Giám đốc công ty TNHH Thương mại và Dịch vụ du lịch Nha Trang bày tỏ mong muốn cần nhất lúc này là được tiếp cận tài chính đơn giản theo hình thức tín chấp để có nguồn tiền tái đầu tư.

Mới đây, Quốc hội cũng đã chính thức thông qua Chương trình phục hồi và phát triển kinh tế - xã hội, trong đó, ngành ngân hàng sẽ tham gia vào 2 cấu phần chính. Thứ nhất, thông qua hệ thống các ngân hàng thương mại, Chính phủ sẽ thực hiện hỗ trợ lãi suất (2%/năm) tối đa 40.000 tỷ đồng cho một số ngành, lĩnh vực quan trọng, các DN, hợp tác xã, hộ kinh doanh có khả năng trả nợ, có khả năng phục hồi; cho vay cải tạo chung cư cũ, xây dựng nhà ở xã hội, nhà cho công nhân thuê và thuê mua. Thứ hai, thực hiện các biện pháp liên quan đến chính sách tiền tệ như giữ ổn định tỷ lệ tối đa vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn; tiếp tục giảm chi phí hoạt động; cơ cấu lại thời hạn trả nợ và giữ nguyên nhóm nợ, miễn, giảm lãi vay đối với khách hàng bị ảnh hưởng bởi dịch Covid-19...

Phó Thống đốc NHNN Đào Minh Tú khẳng định, năm 2022 NHNN sẽ tiếp tục điều hành chính sách tiền tệ theo hướng linh hoạt, tạo điều kiện tối đa cho việc hỗ trợ thanh khoản cho nền kinh tế. Trong hoạt động điều hành chính sách tiền tệ, chúng tôi cũng sẽ bám sát vào chương trình phục hồi và phát triển kinh tế của Chính phủ, trên cơ sở đó sẽ tiếp tục đảm bảo mục tiêu kiểm soát lạm phát, ổn định tỷ giá, ổn định vĩ mô cũng như quản lý tốt thị trường ngoại hối, thị trường vàng.

Trong hoạt động tín dụng, NHNN sẽ tiếp tục tập trung vốn cho DN, đặc biệt hỗ trợ DN gặp khó khăn do dịch Covid-19, hướng dòng tiền vào các lĩnh vực ưu tiên, tập trung theo chỉ đạo của Chính phủ, mặt khác cũng tạo điều kiện để khai thác tối đa các nguồn lực trong nền kinh tế, thông qua các Tổ chức tín dụng, góp phần thực hiện các chương trình mục tiêu quốc gia, các chương trình tín dụng ưu đãi theo chỉ đạo của Chính phủ. Tất cả các nhu cầu vốn của nền kinh tế, đặt mục tiêu tăng trưởng tín dụng năm 2022 là 14%.

Về vấn đề nợ xấu của các tổ chức tín dụng có xu hướng gia tăng trong gần 2 năm qua, ông Đào Minh Tú cho rằng, đây là điều dễ hiểu bởi hậu dịch bệnh bùng phát trong gần 2 năm qua khiến nhiều doanh nghiệp lâm vào tình trạng khó khăn, không thể trả nợ. NHNN nhận định nợ xấu vừa là thử thách, vừa là thực trạng cần đối mặt trong năm 2022. Để giải quyết vấn đề này, Chính phủ đã có chỉ đạo, NHNN cũng có một số giải pháp với mục tiêu trước mắt là bảo đảm an toàn tài chính cho các tổ chức tín dụng khi nợ xấu tăng lên. Hiện NHNN đang tính toán, xác định quy mô và mức nợ xấu năm 2022 và những năm tới để có giải pháp xử lý theo hướng vừa ngăn chặn, vừa kiểm soát, không để nợ xấu gia tăng.

Phó Thống đốc NHNN Đào Minh Tú:

Kiểm soát hoạt động liên quan tới đầu cơ, đẩy giá bất động sản

Dòng tín dụng chảy vào các lĩnh vực tồn tại nhiều rủi ro gồm bất động sản, chứng khoán, trái phiếu doanh nghiệp sẽ được NHNN kiểm soát chặt chẽ. Với lĩnh vực bất động sản, những khoản tín dụng liên quan tới hoạt động xây dựng, phát triển, mua nhà ở xã hội hoặc phục vụ nhu cầu mua – bán nhà ở thực tế của người dân sẽ được quan tâm, tăng cường nguồn vốn. Còn những hoạt động liên quan tới đầu cơ, đẩy giá bất động sản sẽ được kiểm soát chặt chẽ hơn.

Chuyên gia kinh tế TS. Cấn Văn Lực:

Nên tiếp tục giảm lãi, phí, cơ cấu nợ cho khách hàng

NHNN nên tiếp tục chỉ đạo giảm lãi, phí, cơ cấu nợ cho khách hàng bị ảnh hưởng bởi dịch Covid-19; sử dụng công cụ nghiệp vụ thị trường mở, cả tỷ lệ dự trữ bắt buộc phù hợp; sớm luật hóa xử lý nợ xấu. Bên cạnh đó, NHNN cần linh hoạt chỉ tiêu tăng trưởng tín dụng ở mức 13-14% trong năm 2022-2023, bao gồm cả phần tín dụng có hỗ trợ lãi suất thuộc Chương trình phục hồi và phát triển kinh tế.

Ông Trần Hoàng Ngân - Viện trưởng Viện Nghiên cứu Phát triển TP Hồ Chí Minh:

Tăng cường thêm nhân sự, nguồn vốn

Nên tái cấu trúc lại hệ thống quỹ tín dụng, quỹ bảo lãnh tín dụng doanh nghiệp nhỏ và vừa. Tăng cường thêm nhân sự, nguồn vốn để chúng ta mở rộng thực thi vai trò, chức năng bảo lãnh cho doanh nghiệp. Khi chúng ta có được sự bảo lãnh của quỹ bảo lãnh tín dụng doanh nghiệp nhỏ và vừa thì ngân hàng thương mại mới mạnh dạn để cung cấp tín dụng này.