'Khóa van' tín dụng bất động sản

Tiền đọng nhiều ở mảng BĐS

Báo cáo của Ngân hàng Nhà nước (NHNN) cho thấy, tính đến ngày 31/3/2022, dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh BĐS đạt gần 784.000 tỷ đồng, tăng 12% so với cuối năm ngoái và tăng gấp 3 lần tốc độ tăng trưởng tín dụng chung toàn hệ thống.

Bên cạnh đó, tín dụng cho vay mua nhà, sửa nhà cũng tiếp tục tăng mạnh, đưa tổng dư nợ cho vay BĐS đạt trên 2 triệu tỷ đồng, chiếm khoảng 20% tổng dư nợ cho vay của toàn nền kinh tế.

Theo thống kê từ báo cáo tài chính quý I/2022 của các ngân hàng thương mại (NHTM) có thuyết minh về cho vay đối với lĩnh vực kinh doanh BĐS, tổng dư nợ tại mảng BĐS khá lớn.

Chẳng hạn tại Techcombank con số này là 98.166 tỷ đồng, chiếm 26,84% về tỷ trọng trong tổng dư nợ. VPBank với tổng dư nợ là 42.484 tỷ đồng, chiếm 11,35% tổng dư nợ. Tại SHB, MB, TPBank tổng dư nợ tín dụng cho vay BĐS lần lượt là 24.826 tỷ đồng, 19.312 tỷ đồng, 9.464 tỷ đồng.

Trong Ấn phẩm đánh giá kinh tế Việt Nam thường niên năm 2021 vừa phát hành, các chuyên gia Trường Đại học Kinh tế quốc dân cũng đưa ra đánh giá, dư nợ tín dụng đổ vào BĐS chiếm khoảng 20,11% dư nợ toàn hệ thống (khoảng 2 triệu tỷ đồng).

Tuy nhiên, các chuyên gia nhấn mạnh, tốc độ tăng trưởng tín dụng BĐS lên tới 17,14%, cao hơn mức tăng trưởng bình quân toàn hệ thống. Như vậy, BĐS là một trong những ngành có tỷ trọng lớn nhất của hệ thống. Các diễn biến này cho thấy thị trường BĐS vẫn phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng.

Vào giữa tháng 3, NHNN đã ban hành kế hoạch hành động của ngành ngân hàng thực hiện Nghị quyết số 11/NQ-CP ngày 30/01/2022 của Chính phủ. Theo đó, NHNN cho biết sẽ điều hành tín dụng đáp ứng kịp thời vốn cho sản xuất kinh doanh, kiểm soát chặt chẽ tín dụng đối với các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro như BĐS và chứng khoán,... tiếp tục tháo gỡ khó khăn, hỗ trợ khách hàng bị ảnh hưởng bởi dịch Covid-19.

Lãnh đạo nhiều NHTM cho hay, dù không tạm dừng cho vay BĐS, song ngân hàng có xu hướng thẩm định chặt chẽ hơn, chọn lọc hơn. Khẳng định kiểm soát tín dụng BĐS là cần thiết, song ông Nguyễn Quốc Hùng- Tổng thư ký Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam cho biết, các ngân hàng chỉ dừng cho vay phân khúc đầu cơ, vẫn cho vay với người dân có nhu cầu mua nhà ở thật, các dự án tốt.

Ông Nguyễn Đức Vinh - Tổng giám đốc VPBank cho rằng, ngân hàng chỉ đẩy mạnh cho vay phục vụ nhu cầu ở thực, tiếp tục kiểm soát tín dụng BĐS nghỉ dưỡng và đầu cơ.

“Hiện cho vay kinh doanh BĐS chiếm chưa tới 10% tổng dư nợ, cho vay cá nhân mua nhà chiếm 40% tổng dư nợ tín dụng bán lẻ của VPBank. Bản chất của BĐS là nhu cầu thiết yếu, nên thời gian tới, ngân hàng sẽ tiếp tục coi trọng lĩnh vực này”- ông Vinh cho biết.

Không “khóa” cơ hội người mua nhà

Việc siết tín dụng vào BĐS là thông điệp rất mạnh được đưa ra từ những năm 2018 và đến nay được tái khẳng định. Từ khi tín dụng BĐS bị siết chặt, trái phiếu doanh nghiệp (DN) trở thành kênh huy động vốn quan trọng của doanh nghiệp. Song sau khi vụ việc Tân Hoàng Minh xảy ra, cùng với việc quản chặt hơn phát hành trái phiếu, doanh nghiệp BĐS bắt đầu lo lắng.

Dưới góc độ DN, ông Ngô Quang Phúc - Tổng giám đốc Phú Đông Group cho rằng, việc siết cho vay BĐS ngay lập tức sẽ tác động rất lớn đến cả khách hàng lẫn chủ đầu tư. Nếu các công ty kinh doanh BĐS không được vay từ ngân hàng sẽ rất khó có nguồn lực để tạo lập quỹ đất và rất nhiều chi phí khác như xây dựng, bảo lãnh dự án...

Như vậy, các chủ đầu tư chắc chắn sẽ gặp khó khăn về nguồn vốn, dẫn đến nguồn cung nhà đất tung ra thị trường bị hạn chế. Còn với khách hàng cá nhân, nếu họ không được ngân hàng cho vay mua nhà sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến đầu ra của chủ đầu tư, dẫn đến cơ hội mua nhà để ở của người dân càng khó khăn hơn.

Giới chuyên gia cho rằng, tác động từ chính sách siết tín dụng BĐS nói chung (gồm cả trái phiếu doanh nghiệp) đang khiến thanh khoản thị trường BĐS chững lại. Nếu ngân hàng siết mạnh tay hơn trong khi trái phiếu DN phát hành riêng lẻ cũng có xu hướng bị thắt chặt, DN BĐS sẽ gặp khó khăn kép, có thể sẽ gây đổ vỡ dây chuyền.

Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam Nguyễn Mạnh Hà cho rằng, trong xu hướng siết tín dụng chảy vào BĐS, người vay mua nhà để ở có thể bị ảnh hưởng bởi lãi suất cho vay dự kiến cao hơn và việc giải ngân sẽ khó hơn.

BĐS có thể là lĩnh vực cho vay an toàn bởi có tài sản thế chấp và nếu vay mua nhà để ở thường là người có nhu cầu thật. Nhưng trong bối cảnh dòng vốn được NHNN định hướng vào các lĩnh vực sản xuất, kinh doanh, hỗ trợ DN gặp khó do dịch thì tín dụng nhà, đất sẽ bị hạn chế.

Theo các chuyên gia, hiện số lượng người vay vốn để đầu cơ BĐS không nhiều, nhất là đầu cơ mua đất bởi đây là khoản đầu tư dài hạn, nhiều rủi ro về thanh khoản và giá cả. Phần lớn những người vay vốn mua BĐS đều có nhu cầu mua nhà để ở; trong đó, chủ yếu là mua chung cư và thế chấp bằng chính tài sản đó.

Trên thực tế, khi dòng vốn hạn hẹp, NHNN cũng vẫn cần có những cơ chế cho vay ưu đãi và khuyến khích các DN đang phát triển dự án nhà ở thương mại có giá vừa túi tiền, khoảng 1 - 2 tỷ đồng/căn. Cùng đó, khuyến khích các NHTM tăng tín dụng tiêu dùng mua nhà dành cho khách hàng cá nhân mua nhà lần đầu, mua nhà để ở chứ không phải để đầu cơ. Có như vậy, dòng vốn vẫn đến trúng đích.