Triển khai gói vay 120.000 tỉ đồng: Người dân vẫn khó mua nhà

Lãi suất cao

Từ đầu tháng 4, Thủ tướng phê duyệt đề án xây dựng ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội (NƠXH) cho người thu nhập thấp từ nay đến năm 2030. Ngay sau đó, Ngân hàng Nhà nước có hướng dẫn về gói vay 120.000 tỉ đồng cho NƠXH. Cụ thể từ nay đến hết ngày 30/6, chủ đầu tư được vay 8,7% mỗi năm, kéo dài trong 3 năm kể từ ngày giải ngân, còn người mua nhà được áp mức lãi suất 8,2%/năm, trong 5 năm. Tuy nhiên, với mức lãi suất như vậy thì sau khoảng thời gian này cả doanh nghiệp và người dân vẫn sẽ phải chịu lãi suất theo thị trường nên thực tế cơ chế này cũng chưa mang lại tính ưu việt để hỗ trợ người lao động thu nhập thấp.

“Rủi ro rất lớn cho người dân mua nhà với lãi suất 8,2% trong 5 năm đầu và sau đó lãi suất quay về tình huống tự thương lượng với ngân hàng. Do đó, nên xem xét lại và mở ra một gói tín dụng đặc thù cho vay nhà ở xã hội có hỗ trợ lãi suất từ Nhà nước với mức lãi suất 5% một năm cố định trong thời gian dài”, ông Lê Hữu Nghĩa - Tổng giám đốc Công ty Lê Thành phân tích.

Những ngày gần đây, tìm hiểu mức lãi suất về những ưu đãi vay mua nhà, chị Nguyễn Thanh Hà - điều dưỡng viên của một bệnh viện ở quận Đống Đa, Hà Nội bất ngờ với mức lãi suất không hề “ưu đãi”, bởi nếu vay số tiền hơn 1 tỉ đồng để mua nhà, chị khó có thể trả được lãi suất mỗi tháng. Nhiều năm qua, chị Hà thuê một căn chung cư cũ gần 30 m2 cho gia đình gồm 3 người. Để có một căn chung cư tại Hà Nội là không dễ dàng với vợ chồng chị. Hơn 10 năm ở Hà Nội, chồng chị làm lái xe vận tải cho công ty tư nhân kinh doanh thiết bị y tế với mức lương 7-8 triệu đồng/ tháng, cộng lại 2 vợ chồng thu nhập gần 20 triệu đồng/tháng. Thời gian ấy anh chị tiết kiệm được gần 200 triệu đồng, trong khi mỗi căn chung cư có giá hàng tỉ đồng. Bởi vậy, khi nghe có thông tin cho vay mua nhà ở xã hội với mức giá ưu đãi, anh chị rất háo hức, nhưng khi tìm hiểu ra thì lãi suất khá cao với 8,2% mỗi năm nên không đủ sức vay mua.

Mới đây, Sở Xây dựng Hà Nội thông báo về việc tiếp nhận hồ sơ đăng ký thuê, mua NƠXH đợt 1 tại dự án Nhà ở xã hội tại ô đất HH-02A thuộc nhóm nhà ở Đông Nam, đường Tố Hữu, phường Trung Văn, quận Nam Từ Liêm (NHS Trung Văn) có diện tích hơn 2.700m2 với 32 tầng nổi, 2 tầng hầm. Theo thông báo của Sở này, giá thuê căn hộ khoảng 99.000 đồng/m2/tháng. Còn giá bán là hơn 19,5 triệu đồng/m2 (đã gồm VAT) và phí bảo trì 371.869 đồng/m2. Đây là mức giá bán dự án NƠXH lần đầu cao nhất từ trước đến nay tại Hà Nội. Trước đây, mức giá được phê duyệt thường từ 13 đến 17 triệu đồng mỗi m2. Như vậy, để sở hữu căn nhỏ nhất (diện tích 69,9 m2) tại dự án NHS Trung Văn, người mua cần bỏ ra khoảng 1,39 tỉ đồng và 1,52 tỉ đồng cho căn lớn nhất (diện tích 76,8m2). Tuy nhiên, với mức giá bán gần 20 triệu đồng/m2 thì không nhiều người thu nhập thấp có thể tiếp cận được.

Rủi ro lớn

Ở khu vực phía Nam, anh Trần Văn Long - công nhân tại (TP Thủ Đức - TPHCM) cho rằng, ưu đãi lãi suất cho vay mua nhà thời gian qua là thông tin khiến khá nhiều người mong chờ, nhưng vẫn chỉ là giấc mơ bởi khó có thể “gánh” mức lãi suất. Anh Long hiện có trong tay 500 triệu đồng tiết kiệm, nhưng giá căn hộ từ 1,6-1,8 tỉ đồng/căn nên con số 1 - 1,5 tỉ đồng anh tính vay ngân hàng mua nhà thì việc trả lãi hàng tháng sẽ rất chật vật khi mức lương của anh là 14 triệu đồng/tháng. Như vậy, mức lãi suất 8,2%/năm thì có khi anh Long phải trả ngân hàng vượt quá thu nhập của mình.

Chị Phạm Thị Tuyết Hoa - quận Bình Thạnh (TPHCM) cho hay: Với thời hạn là 5 năm, nhiều khả năng sau khi hết thời gian ưu đãi thì người mua NƠXH phải vay với lãi suất thương mại bình thường, và đây sẽ càng là gánh nặng cho người vay là đối tượng thu nhập thấp, công nhân lao động. Do đó chị Hoa mong muốn Ngân hàng Nhà nước xem xét lại để xây dựng hoàn thiện cơ chế này cho hợp lý hơn.

Là đơn vị kiến nghị hạ mức lãi suất, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) khẳng định, lãi suất cho vay trong thời gian ưu đãi của gói tín dụng 120.000 tỉ đồng với mức lão suất 8,2%/năm vẫn rất cao, nếu so với lãi suất vay ưu đãi 5%/năm áp dụng cho năm 2023 đối với người mua NƠXH được quy định tại quyết định số 2081/QĐ-NHNN ngày 12/12/2022. Với quy định lãi suất ưu đãi chỉ áp dụng 5 năm với người mua nhà và 3 năm với chủ đầu tư, sau đó sẽ áp dụng lãi suất thỏa thuận thì thời gian như vậy là quá ngắn, không phù hợp với bản chất của chính sách tín dụng ưu đãi về NƠXH là cần được vay với lãi suất thấp và trong thời hạn dài mà Luật Nhà ở 2014 đã quy định thời hạn vay ưu đãi tối đa 25 năm.

Về phía Bộ Xây dựng, ông Nguyễn Mạnh Khởi - Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản cũng cho biết, Bộ Xây dựng nhận được ý kiến gói 120.000 tỉ đồng lãi suất vẫn còn cao, chưa khuyến khích đối tượng vay và chưa phải là giải pháp để đẩy nhanh việc phát triển nhà ở xã hội.

Với kinh nghiệm gần 20 năm xây NƠXH bán và cho thuê, ông Lê Hữu Nghĩa - Tổng Giám đốc Công ty Lê Thành phân tích: Rủi ro rất lớn cho người dân mua nhà với lãi suất 8,2% trong 5 năm đầu và sau đó lãi suất quay về tình huống tự thương lượng với ngân hàng. Do đó, ông Nghĩa kiến nghị Chính phủ xem xét lại, mở ra một gói tín dụng đặc thù cho vay NƠXH có hỗ trợ lãi suất từ Nhà nước với mức lãi suất 5% một năm cố định trong thời gian dài.

Theo ông Nghĩa, so với điều kiện bình thường của phân khúc NƠXH, mức lãi vay 8,2% rất cao và không ưu đãi cho phân khúc nhà ở giá thấp. Về hứa hẹn mức lãi suất mới sẽ công bố 6 tháng một lần và có thể điều chỉnh xuống thấp hơn do Chính phủ đang điều hành hạ lãi suất, cũng không thể hỗ trợ được bao nhiêu. Lý do thời gian điều chỉnh này chỉ là ngắn hạn và sẽ thay đổi sau nửa năm, trong khi người mua NƠXH cần chính sách lãi vay ổn định, dài hạn và mức lãi suất phải thấp khoảng 5% trở xuống.

Cần hỗ trợ từ ngân sách

Liên quan đến vấn đề này, TS Nguyễn Trí Hiếu - chuyên gia ngân hàng cũng cho rằng, gói 120.000 tỉ đồng này sẽ khó khả thi bởi lãi suất cho vay 8,2%/năm là quá cao so với khả năng chi trả của người lao động có thu nhập thấp. Hơn nữa, sau 5 năm, lãi vay sẽ được thỏa thuận giữa ngân hàng và khách hàng. Đây là điều rất rủi ro đối với công nhân. Do đó, theo ông Hiếu, cần có hỗ trợ từ ngân sách. "Ngân hàng Nhà nước nên báo cáo Chính phủ trình Quốc hội cho chuyển nguồn gói hỗ trợ lãi suất 2%/năm với 40.000 tỉ đồng từ ngân sách sang chương trình cho vay mua nhà ở xã hội. Thực tế, số tiền hỗ trợ lãi suất 2%/năm hơn một năm qua đến nay vẫn chưa đạt 1% tổng nguồn lực, trong khi chỉ còn 8 tháng nữa là chấm dứt triển khai gói này", ông Hiếu nói.

Mặt khác, TS Nguyễn Trí Hiếu cũng cho rằng, số tiền người vay phải trả cho ngân hàng cả gốc lẫn lãi không nên quá 50% thu nhập mỗi tháng nhưng với lãi suất trên thì người mua nhà phải trả cho ngân hàng rất nhiều. Lãi suất cho vay quá cao sẽ làm giảm khả năng mua nhà của người dân, khiến thị trường bất động sản thêm khó khăn. “Ngân hàng Nhà nước cần nghiên cứu tìm nguồn vốn trung, dài hạn để đưa ra gói tín dụng lãi suất phù hợp khoảng 6%/năm và ổn định trong thời gian dài suốt chu kỳ vay, thì người dân mới có thể tiếp cận được nhà ở”, TS Nguyễn Trí Hiếu gợi mở.

Về lâu dài, theo ông Lê Hoàng Châu, để đảm bảo nguồn vốn tín dụng ưu đãi và huy động các nguồn lực xã hội hóa để thực hiện chính sách về NƠXH hiệu quả, hạn chế phụ thuộc vào nguồn vốn từ ngân sách nhà nước, đề nghị Chính phủ và Ủy ban Thường vụ Quốc hội xem xét xây dựng hoàn thiện chính sách tín dụng về phát triển NƠXH theo hướng, xác định việc đầu tư phát triển NƠXH là một hạng mục đầu tư trong nguồn vốn trung, dài hạn của địa phương. Đồng thời, bổ sung việc huy động vốn từ quỹ đầu tư phát triển địa phương để phát triển NƠXH, giới hạn mục đích sử dụng nguồn vốn ngân sách nhà nước để phát triển hạ tầng cho phù hợp với quy định của Luật Đầu tư công, bổ sung hình thức huy động vốn từ nước ngoài để phát triển NƠXH.