Đặt cọc 'nhà trên giấy' bao nhiêu thì hợp lý?

Hiện Luật Kinh doanh bất động sản 2014 chỉ điều chỉnh các hành vi giao dịch kể từ thời điểm ký hợp đồng kinh doanh bất động sản, chưa điều chỉnh các hành vi giao dịch xảy ra trước thời điểm này như đặt cọc, hứa mua, hứa bán, hợp tác đầu tư, hợp đồng góp vốn… Chính vì vậy đã dẫn đến việc một số chủ đầu tư “lách luật” để huy động vốn khi chưa đủ điều kiện kinh doanh. Hoặc nguy hiểm hơn chính là việc “vẽ dự án ma” để thu tiền đặt cọc có giá trị lớn nhằm chiếm dụng vốn, thậm chí lừa đảo, ôm tiền của khách hàng bỏ trốn.

Đầu năm 2023, Công an tỉnh Bình Dương đã bắt một Giám đốc Công ty TNHH đầu tư và phát triển bất động sản có trụ sở tại thị xã Bến Cát. Theo hồ sơ, từ tháng 9/2019, Công ty này đã ký hợp đồng đặt cọc với khách hàng để chuyển nhượng các lô đất tại Bình Phước với tên gọi là dự án Green City. Giá trị các lô đất là khoảng 1,1 tỷ đồng. Chủ đầu tư thu tiền cọc của khách là 660 triệu đồng. Hợp đồng cam kết đến tháng 12/2019 sẽ hoàn tất thủ tục chuyển nhượng đất nhưng khi khách hàng liên hệ thì giám đốc công ty lặn mất tăm.

Hay như trường hợp nhiều khách hàng mua căn hộ tại một dự án ở quận Bình Thạnh, TPHCM đã đóng 25% giá trị căn hộ nhưng tới nay vẫn không được ký hợp đồng mua bán; trong khi theo cam kết, căn hộ sẽ được bàn giao vào quý 4/2021.

Chính vì những trường hợp như trên nên nhiều ý kiến cho rằng cần phải có quy định việc đặt cọc được thực hiện trước thời điểm ký hợp đồng mua bán bất động sản hình thành trong tương lai để bảo vệ khách hàng. Chủ đầu tư chỉ được nhận tiền đặt cọc từ khách hàng có nhu cầu mua, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai khi dự án đã được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư. Số tiền nhận đặt cọc không vượt quá 5% giá trị bất động sản đó, đồng thời bên bán, cho thuê mua phải ghi rõ trong hợp đồng đặt cọc giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng.

Còn ông Trần Khánh Quang - Tổng Giám đốc Công ty cổ phần đầu tư bất động sản Việt An Hòa thì cho rằng, dù có quy định đặt cọc cụ thể bao nhiêu cũng khó khả thi vì doanh nghiệp sẽ lách bằng cách này, cách khác để huy động vốn. Vấn đề chính ở đây là minh bạch về pháp lý dự án, phương án xây dựng và tài chính của dự án. Có những dự án đang xây dựng rồi nhưng sau đó lộ ra là chưa có giấy phép thì đặt cọc bao nhiêu phần trăm cũng là rủi ro. Hoặc dự án có giấy phép xây dựng nhưng không biết khi nào xong vì chủ đầu tư thiếu năng lực tài chính cũng dẫn đến chậm tiến độ. “Để có sự minh bạch thì cần sự giám sát, kiểm tra chặt chẽ, xử lý nghiêm từ phía cơ quan quản lý” - ông Quang nói.

Góp ý vào dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), nhiều chuyên gia cho rằng cần bổ sung quy định là chủ đầu tư dự án chỉ được nhận tiền đặt cọc từ khách hàng có nhu cầu mua, thuê nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai sau khi đã khởi công xây dựng công trình theo quy định pháp luật về xây dựng. Số tiền nhận đặt cọc không được vượt quá 5% giá trị được mua bán.

Trong khi đó, HoREA cho rằng, trước khi ký kết hợp đồng với khách hàng, chủ đầu tư dự án bất động sản có thể nhận đặt cọc của khách hàng để bảo đảm giao kết hợp đồng kinh doanh bất động sản. Giá trị đặt cọc do các bên thỏa thuận nhưng không vượt quá 30% giá trị bất động sản.

Vậy, tiền đặt cọc cho nhà hình thành trong tương lai bao nhiêu phần trăm giá trị căn hộ là hợp lý? 5%; 25%; 30% hay 80%? Chính vì thế việc làm rõ trong Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) là rất cần thiết.