Giá neo cao, thanh khoản giảm, nhà đầu tư chung cư “bất động”
Lãi suất tăng đang siết thanh khoản thị trường bất động sản, trong khi người mua ngày càng thận trọng hơn và ưu tiên các sản phẩm có mức giá hợp lý, còn nhà đầu tư với tiềm lực tài chính dường như đang chờ “cú sập” của thị trường để săn hàng giá rẻ.
Theo báo cáo từ Savills Việt Nam, trong quý I/2026, tổng nguồn cung sơ cấp tại thị trường Hà Nội đạt hơn 11.100 căn, trong đó khoảng 6.100 căn mở bán mới. Tuy nhiên, nguồn cung mới đã giảm 6% theo quý và 23% so với cùng kỳ năm trước.
Sự sụt giảm nguồn cung đi kèm với đà đi xuống của thanh khoản. Lượng căn hộ bán được trong quý I giảm 12% so với quý trước và giảm tới 40% theo năm, phản ánh tâm lý thận trọng ngày càng rõ nét của người mua sau thời gian dài giá tăng nhanh.
Mặt bằng giá trên thị trường sơ cấp vẫn duy trì ở mức cao, trung bình khoảng 100 triệu đồng/m², song đã có dấu hiệu chững lại theo quý. Trên thị trường thứ cấp, giá dao động quanh mức 82 triệu đồng/m² và gần như không biến động so với cuối năm 2025.
Dữ liệu từ Avison Young Việt Nam cho thấy, trong quý I/2026, tại thị trường Hà Nội, giá sơ cấp đạt khoảng 3.950 USD/m², tăng mạnh 30% theo năm, nhưng thanh khoản lại suy giảm ở cả thị trường sơ cấp lẫn thứ cấp. Điều này cho thấy mức giá cao đang bắt đầu tạo áp lực lên khả năng hấp thụ của thị trường.
Đáng chú ý, biên độ tăng giá giữa các phân khúc đang có sự phân hóa rõ rệt. Phân khúc cao cấp và hạng sang – vốn là động lực tăng giá chính trong giai đoạn 2023–2025 bắt đầu chững lại nhanh hơn do phụ thuộc nhiều vào dòng tiền đầu tư. Trong khi đó, phân khúc trung cấp, phục vụ nhu cầu ở thực, dù thanh khoản giảm nhưng vẫn duy trì mức hấp thụ ổn định hơn nhờ nhu cầu bền vững.
Nhận định của các công ty nghiên cứu thị trường cũng trùng khớp với góc nhìn của ông Lê Tiến Minh, giám đốc sàn giao dịch bất động sản khu vực phía Tây Hà Nội. Ông Minh cho rằng, giai đoạn siết cho vay mua nhà khiến lực cầu trên thị trường rất yếu cả sơ cấp lẫn thứ cấp. Giá sơ cấp neo cao khiến người có nhu cầu ở thực ngần ngại và họ tìm đến những căn hộ đã sử dụng từ 5 năm đến 10 năm, giá rẻ hơn đáng kể mà lại vào ở luôn.
Trong khi đó, với nhà đầu tư, theo ông Minh, họ đang chờ “điểm gãy” của thị trường khi các nhà đầu tư cá nhân bước vào giai đoạn “gồng lãi suất”.
“Nhiều nhà đầu tư có tiềm lực tài chính mạnh cho rằng, sang quý III và quý IV năm nay sẽ là thời điểm thích hợp để săn hàng. Bởi hiện tại lãi suất thả nổi leo cao nhưng dân đầu tư mới chỉ ngấm mệt chứ chưa đến mức không chịu nổi. Nhưng 6 tháng sau sẽ khác, với lãi suất hiện tại trên 13% kéo dài thêm 6 tháng thì không ít nhà đầu tư nhỏ lẻ sẽ hụt hơi, khi đó bán tháo sẽ xảy ra”, ông Minh chia sẻ.
