Quy định về số lượng nhà được bán trong 1 năm: Không phù hợp với quan hệ thị trường

Đề xuất không khả thi

Sau khi giới chuyên gia và nhiều người trong cuộc đưa ra nhận định rằng, đề xuất của Bộ Xây dựng về việc cá nhân kinh doanh bất động sản (BĐS) quy mô nhỏ có thể chỉ được phép bán, chuyển nhượng, cho thuê tối đa từ 3 – 5 nhà ở hoặc căn hộ chung cư trong 1 năm là đi ngược với kinh tế thị trường, là đề xuất không khả thi và sẽ làm trầm trọng thêm vấn đề sở hữu nhà. Bộ Xây dựng đã cân nhắc phương án quản lý kinh doanh BĐS nhỏ lẻ này.

Theo Bộ Xây dựng, dự thảo Nghị định quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Kinh doanh BĐS 2023 mới nhất đã có sự điều chỉnh. Theo đó, ngày 5/3, dự thảo Nghị định quy định chi tiết về hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) cập nhật trên trang thông tin điện tử của Bộ Xây dựng không còn đề xuất nhiều phương án nhận diện cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua nhà ở có sẵn, nhà ở hình thành trong tương lai từ 3 - 5 nhà ở, căn hộ chung cư trong 12 tháng là cá nhân kinh doanh BĐS quy mô nhỏ, không phải thành lập doanh nghiệp (DN) kinh doanh BĐS.

Trước đó, Bộ Xây dựng lấy ý kiến về Nghị định quy định chi tiết về hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Kinh doanh BĐS. Trong các nội dung lấy ý kiến, đáng chú ý là quy định "cá nhân kinh doanh BĐS quy mô nhỏ thì không phải thành lập DN kinh doanh BĐS nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật", quy định tại khoản 3, Điều 9, Luật Kinh doanh BĐS số 29/2023/QH15.

Để xác định cá nhân kinh doanh BĐS quy mô nhỏ, Bộ Xây dựng đề xuất nhiều phương án nhận diện, trong đó có đề xuất cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua nhà ở có sẵn, nhà ở hình thành trong tương lai từ 3 - 5 nhà ở hoặc 3 - 5 căn hộ chung cư, trong 1 năm (12 tháng)...

Hiện nay, những trường hợp kinh doanh BĐS không phải thành lập DN được quy định tại Điều 5 Nghị định số 02/2022/NĐ-CP, gồm: Cơ quan, tổ chức thực hiện bán nhà, công trình xây dựng, chuyển nhượng quyền sử dụng đất do phá sản, giải thể, chia tách theo quy định của pháp luật. Cơ quan, tổ chức thực hiện bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua BĐS là tài sản công theo quy định của pháp luật.

Tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, công ty quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng (AMC), công ty quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng Việt Nam (VAMC) thực hiện bán nhà, công trình xây dựng, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển nhượng dự án bất BĐS được dùng bảo lãnh, thế chấp để thu hồi nợ theo quy định của pháp luật...

Cân nhắc phương án quản lý

Trao đổi với phóng viên Báo Đại Đoàn Kết, PGS.TS Đinh Trọng Thịnh cho rằng, đề xuất “quy định cá nhân chỉ được bán, chuyển nhượng 3 - 5 căn nhà/năm” của Bộ Xây dựng chỉ phù hợp với kinh tế tập trung bao cấp, còn nền kinh tế quan hệ thị trường không thể sử dụng biện pháp hành chính áp đặt được.

Ông Thịnh khẳng định, cơ quan quản lý không thể bắt một nhà máy mỗi ngày chỉ được sản xuất và bán ra 5 – 7 sản phẩm. Thị trường BĐS cũng vậy, việc mua bán sản phẩm theo đúng pháp luật, và DN đóng thuế đúng, các hoạt động đều công khai minh bạch thì phải ủng hộ.

Cũng theo ông Thịnh, muốn quản lý hoạt động mua đi bán lại nhà đất, để giá BĐS không bị đẩy lên cao thì phải có cách làm khác. Còn cá nhân hay DN được quyền mua đi bán lại bao nhiêu cũng được miễn là được thị trường chấp nhận. Cơ quan phải làm đúng quy luật thị trường thì thị trường mới có thể phát triển lành mạnh.

“Để thị trường BĐS phát triển lành mạnh thì phải phát triển nguồn cung, đa dạng hóa sản phẩm để người dân lựa chọn, các thủ tục pháp lý liên quan đến xây dựng phát triển nhà ở nhanh gọn” - ông Thịnh nói.

Nhiều nhân viên môi giới BĐS đặt vấn đề, căn cứ vào đâu để lấy con số 3 – 5 căn nhà mà không phải là 7 hay 10 căn nhà. Quan trọng hơn, Bộ Xây dựng cũng không quản lý được mỗi cá nhân có bao nhiêu nhà thì rất khó kiểm soát được giao dịch bán mua của từng cá nhân. Do vậy, Dự thảo Nghị định quy định chi tiết về hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) không quy định cá nhân chỉ được bán, chuyển nhượng 3 - 5 căn nhà/năm là hoàn toàn hợp lý.

Trao đổi về quy định này, ông Nguyễn Thế Điệp - Phó Chủ tịch CLB BĐS Hà Nội cho rằng, thực tế quy định giới hạn số lượng giao dịch BĐS là cần thiết. Điều này sẽ hạn chế tình trạng đầu cơ, đẩy giá BĐS như đã từng diễn ra. Tuy nhiên, theo ông Điệp, trong giai đoạn này nên hạn chế đưa ra các quy định mới làm hạn chế việc mua bán BĐS. Bởi hiện nay, thị trường còn đang khó khăn, cần nhiều chính sách hỗ trợ để hồi phục, do đó, cần phải có những tác động để đẩy mạnh số lượng giao dịch BĐS, tạo thanh khoản thì thị trường mới sớm ổn định.

Hiện Bộ Xây dựng vẫn đang tiếp tục lấy ý kiến góp ý dự thảo tờ trình và dự thảo Nghị định quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Kinh doanh BĐS 2023 đến trước ngày 27/4/2024.