Khoảng trống condotel

Vào thời điểm cuối năm 2019, Công ty cổ phần Đầu tư phát triển và Xây dựng Thành Đô (Tập đoàn Empire) đã gây sốc cho cộng đồng nhà đầu tư condotel với thông báo: Từ ngày 1/1/2020, doanh nghiệp buộc phải chấm dứt việc chi trả thu nhập cam kết theo phụ lục 06 của Hợp đồng mua bán (HĐMB). Cùng với đó, công ty Thành Đô cũng đưa ra một số hướng giải quyết đối với các khách hàng đã mua sản phẩm condotel tại Cocobay Đà Nẵng.

Có thể nói condotel tại Cocobay Đà Nẵng là phát súng mở màn cho sự vỡ trận của condotel tại thị trường Việt Nam.

Nhìn lại siêu dự án Cocobay Đà Nẵng đến cảnh vỡ trận condotel

Với những cam kết mùi mẫn trả lợi nhuận 8%-12%/năm trong vòng 5-10 năm khi mua sản phẩm condotel, giới đầu tư bất động sản lẫn chủ đầu tư bất động sản đã làm cho thị trường nhà đất Việt Nam sôi sục trong năm 2017 – 2018 với sản phẩm condotel - bất động sản nghỉ dưỡng.

Năm ấy condotel trở thành loại hình bất động sản hấp dẫn tại Việt Nam, nhiều chủ đầu tư nhận thấy đây là thị trường cực kỳ tiềm năng và cũng tham gia thị trường này. Nhưng chính sự tham gia ồ ạt, thiếu kiểm soát dẫn đến có những chủ đầu tư thiếu năng lực, thiếu kinh nghiệm nhưng lại thừa sự liều lĩnh khiến cho thị trường xuất hiện nhiều dự án Condotel chậm tiến độ, pháp lý không đầy đủ, chủ đầu tư thiếu năng lực không thực hiện cam kết gây thiệt hại cho nhà đầu tư thứ cấp...

Ngay cả những khu vực rất thuận lợi về phát triển du lịch như Đà Nẵng, Nha Trang, Phú Quốc cũng rất hiếm có condotel nào hoạt động thành công như cam kết. Quảng cáo của chủ đầu tư rất hấp dẫn nhưng tất cả đều dở dang.

Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam từng cho rằng, đa số chủ đầu tư cam kết mức lợi nhuận 8-10%, cá biệt có 12-15%/năm. Tuy nhiên, lợi nhuận thực tế từ cho thuê condotel thấp hơn mức cam kết của chủ đầu tư và có xu hướng suy giảm dần.

Thực trạng “loạn” cam kết lợi nhuận tại Việt Nam những năm vừa qua đã từng khiến ông Michael Piro, Giám đốc điều hành Indochina Capital Corporation, thốt lên rằng Cam kết lợi nhuận đầu tư condotel lên tới 8 - 12% là không tưởng, không ai trên thế giới dám đưa ra cam kết như thế.

Chưa cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu

Không những lùm xùm về phần lợi nhuận được cam kết, mà vấn đề nổi cộm nhất của condotel hiện nay là xung quanh việc cấp sổ đỏ hay không cấp sổ đỏ.

Vấn đề pháp lý của loại hình bất động sản này còn nhiều tranh cãi. Chưa kể, việc vận vận hành, mối quan hệ giữa chủ đầu tư, chủ sở hữu Condotel hiện nay cũng chưa có quy định, chủ yếu là sự thỏa thuận giữa các bên mua và bán. Do vậy dẫn đến tình trạng khó tìm được tiếng nói chung.

Ông Đỗ Viết Chiến, nguyên Cục trưởng Cục Phát triển đô thị (Bộ Xây dựng), Tổng thư ký Hiệp hội BĐS Việt Nam, đánh giá sản phẩm bất động sản phức hợp này chưa được có khái niệm rõ ràng về tiêu chuẩn, quy phạm về quy hoạch, quyền sở hữu, mua bán chuyển nhượng và quản lý vận hành…

Trong khi đó theo thống kê mới nhất hiện cả nước có khoảng 83.000 condotel, hơn 28.000 biệt thự du lịch, hơn 12.600 phòng khách sạn, hơn 15.600 căn shophouse… tập trung chủ yếu tại Hà Nội, TP HCM, Quy Nhơn, Bình Thuận, Khánh Hòa, Đà Nẵng, Kiên Giang, Quảng Ninh…Ngoài ra có khoảng 16.523 căn hộ văn phòng kết hợp lưu trú, tập trung chủ yếu tại Hà Nội và TP HCM.

Theo quan điểm của Bộ Công an , tại văn bản số 703 ngày 14/2/2020 của Bộ Tài nguyên Môi trường hướng dẫn xác định xây dựng condotel, biệt thự du lịch là đất thương mại, dịch vụ. Loại hình các căn hộ này có đủ điều kiện được chuyển nhượng theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản.

Tuy nhiên, theo Bộ Công an, Bộ Tài nguyên Môi trường chưa hướng dẫn rõ việc cấp chứng nhận quyền sở hữu condotel, officetel sẽ được cấp cho chủ đầu tư hay cho từng người mua căn hộ.

Trường hợp cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản cho từng người mua căn hộ trong dự án sẽ phát sinh nhiều vấn đề phức tạp về an ninh trật tự trong quản lý vận hành toà nhà, quản lý hoạt động đầu tư kinh doanh căn hộ; quản lý thu hồi dự án khi hết thời hạn sử dụng đất dự án.

Bộ Công an cũng cho biết, hiện nay, Đà Nẵng, Bà Rịa-Vũng Tàu đang rà soát, đề xuất chuyển đổi mục đích sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản condotel cho người mua, dần hợp thức các condotel, biệt thự du lịch thành nhà ở, gây áp lực hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội sẽ phát sinh nhiều vấn đề phức tạp về an ninh kinh tế, an ninh trật tự.

Ngoài ra, theo Bộ Công an, việc chưa rõ ràng trong cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu loại hình này ảnh hưởng tới việc thế chấp tài sản vay vốn ngân hàng, nguy cơ mất an toàn hệ thống tín dụng do hầu hết các dự án condotel đều được chủ đầu tư thế chấp quyền sử dụng đất của dự án vay vốn ngân hàng.

Trường hợp cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản cho từng căn hộ phát sinh việc thế chấp quyền sở hữu tài sản để vay vốn tại các ngân hàng khác nhau, như vậy sẽ có tình trạng một tài sản sử dụng làm tài sản đảm bảo nhiều lần tại nhiều ngân hàng.

Bộ Công an khẳng định, văn bản của Bộ Tài nguyên Môi trường chưa đề cập việc xác định chế độ sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất và việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với loại hình officetel.

Kiểm soát chặt các dự án condotel

Hiện nay quy định về kinh doanh condotel, officetel còn nhiều bất cập, chưa cụ thể dẫn đến rủi ro cho người mua. Theo đó, quy định điều kiện kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai còn lỏng lẻo, chưa rõ vai trò của cơ quan quản lý nhà nước.

Nhiều chủ đầu tư mở bán Condotel, biệt thự du lịch khi chưa đủ điều kiện, rủi ro cho người mua, nhất là không thực hiện được cam kết với người mua đã phát sinh tranh chấp, phức tạp về an ninh trật tự.

Hiện chưa có quy định về hồ sơ dự án, giấy tờ về nghiệm thu hoàn toàn xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật. Quy định về quản lý, vận hành căn hộ, tòa nhà hỗn hợp thiếu chặt chẽ, chưa có vai trò của chủ đầu tư, tiềm ẩn nguy cơ mất an toàn.

Bộ Công an đơn cử như trường hợp tòa nhà Our City (Hải Phòng) do Công ty TNHH Hiệp Phong Việt Nam (100% vốn Hong Kong - Trung Quốc) đã có hàng trăm người Trung Quốc nhập cảnh qua đường du lịch, thuê căn hộ để tổ chức đánh bạc quy mô lớn.

Hay vừa qua một số doanh nghiệp bất động sản đã thông báo tạm dừng chi trả lợi nhuận cho khách hàng mua căn hộ condotel theo cam kết, như Tập đoàn FLC trả chậm khiến khách hàng mang băng rôn biểu ngữ phản đối chủ đầu tư.

Từ thực trạng trên, Bộ Công an kiến nghị Thủ tướng chỉ đạo Bộ Xây dựng khẩn trương nghiên cứu, sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản. Trong đó quy định tên gọi, hình thức quản lý, kinh doanh, cho thuê đối với condotel, biệt thự du lịch, officetel… Phối hợp với Bộ Văn hóa, Thể thao và Du lịch hoàn thiện quy định về quản lý, vận hành các tòa nhà hỗn hợp.

Bộ Công an kiến nghị Thanh tra Chính phủ vào cuộc thanh tra việc triển khai các dự án condotel, biệt thự du lịch, officetel tại một số địa phương phát triển ồ ạt loại hình bất động sản này, phát hiện sai phạm đề xuất xử lý. Bộ Tài nguyên Môi trường nghiên cứu sửa đổi quy định về phân loại đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Đặc biệt, Bộ Công an đề xuất không hợp thức hóa các dự án loại hình condotel, biệt thự du lịch thành nhà ở.

UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương tăng cường quản lý Nhà nước từ khâu quy hoạch, cấp phép sử dụng đật, cấp phép xây dựng đến việc quản lý linh doanh, vận hành… Trước mắt, không phát triển thêm dự án condotel, biệt thự du lịch, không hợp thức các loại hình này thành nhà ở.

Luật sư Trương Anh Tú, Đoàn luật sư TP Hà Nội khẳng định, người dân cần tìm hiểu nắm rõ quy định để ránh hiểu nhầm mà dẫn tới thiếu sót trong vấn đề cấp sổ đỏ cho condotel. Nhà nước chưa đồng ý cấp “sổ đỏ” cho condotel , do vậy người dân cũng như chủ đầu tư cần cân nhắc mà quyết định tiếp tục đầu tư vào loại hình bất động sản này trong giai đoạn hiện tại.

Theo ông Nguyễn Trọng Ninh, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, loại hình condotel chịu sự điều chỉnh từ các luật như: Luật Đầu tư kinh doanh bất động sản, Luật Tài nguyên và Môi trường, Luật Kinh doanh lưu trú du lịch, Luật về hộ khẩu, tạm trú tạm vắng, quy chuẩn tiêu chuẩn và cơ chế quản lý vận hành... Ngay cả việc tên gọi condotel cũng chưa được chính thức công nhận thuật ngữ này mà vẫn là từ ngữ lai, chưa chuẩn hoá trong Luật và Nghị định. Khung pháp lý của condotel liên quan tới nhiều bộ ngành; trong đó, Bộ Xây dựng có trách nhiệm xây dựng quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng, Bộ VHTTDL xây dựng quy chế vận hành condotel, Bộ Tài nguyên Môi trường quy định về chế độ sử dụng đất và thời hạn cấp giấy chứng nhận sở hữu. Bộ Xây dựng đang tích cực xây dựng quy chuẩn, tiêu chuẩn cho condotel.