Lúng túng trong quản lý kinh doanh condotel

Condotel là loại hình BĐS đang phát triển mạnh mẽ nhưng vẫn tiềm ẩn quá nhiều rủi ro do vấn đề pháp lý chưa rõ ràng.

Hiện nay chưa có dự án condotel nào được cấp giấy chứng nhận sở hữu tài sản. Pháp lý cao nhất là hợp đồng mua bán condotel khách hàng ký với chủ đầu tư. Trên thị trường bất động sản nghỉ dưỡng, cũng chưa xuất hiện sổ đỏ căn hộ condotel nào được cấp mặc dù nguồn cung sản phẩm này lên đến hàng chục nghìn căn. Điều này đã gây nhiều rủi ro cho khách hàng và cả doanh nghiệp cũng như cơ quan quản lý.

Ở góc độ là cơ quan quản lý, ông Mai Văn Phấn – Phó Tổng cục trưởng Tổng cục Quản lý đất đai (Bộ Tài nguyên và Môi trường) khẳng định về mặt pháp luật, hiện đã có đầy đủ hành lang pháp lý cho loại hình condotel. Theo ông Phấn, trong hệ thống luật pháp có liên quan đến cấp giấy chứng nhận sử dụng đất không có quy định về condotel vì hệ thống pháp luật hiện hành là Việt ngữ. Do đó, muốn biết khái niệm condotel là gì, cần làm rõ công năng, phạm trù, hình thức của loại hình này, sau đó tham chiếu ra các quy định về loại hình tương ứng.

Đại diện Tổng cục Quản lý đất đai giải thích, condotel tạm thời được hiểu là căn hộ khách sạn. Theo Luật Du lịch, đây là loại hình kinh doanh dịch vụ. Khi giao đất, khi làm thủ tục từ giao đất tới hình thành tài sản, condotel được xác định là đất sản xuất kinh doanh. Cấp phép xây dựng cho condotel phải căn cứ quy hoạch và mục đích cho thuê đất.

Tiếp đó, về chế độ sử dụng đất, tại Chương 10, Mục 3, Điều 153, Luật Đất đai đã quy định rõ đối với loại hình này. Quy định cấp giấy chứng nhận cũng được nêu tại điều 104 Luật Đất đai. Trình tự thủ tục cấp giấy chứng nhận có tại Nghị định 01 và hướng dẫn ghi, thể hiện sơ đồ tài sản trên giấy chứng nhận cũng đã có Điều 8 Thông tư 24, bổ sung ở Thông tư 33. “Có thể thấy về cơ sở pháp lý, quy định chế độ sử dụng đất, trình tự thủ tục cấp giấy chứng nhận đến thời điểm hiện nay đã đảm bảo đầy đủ. Từ thực tiễn, cũng chưa có cơ quan chịu trách nhiệm cấp giấy chứng nhận tại địa phương nào phản ánh khó khăn trong vấn đề này. Vậy tại sao dư luận và doanh nghiệp liên tục than phiền thiếu pháp lý?” - Phó Tổng cục trưởng Tổng cục Quản lý đất đai nhấn mạnh.

Cũng theo ông Phấn, thực tế hiện nay có một số địa phương còn vướng mắc pháp lý đã “sáng tác” ra khái niệm khá mù mờ là nhà ở nhưng không hình thành đơn vị ở. Từ đó, cấp giấy chứng nhận cho condotel là đất ở, lâu dài, không phù hợp với các quy định đã nêu trên, khiến nhà đầu tư thứ cấp và xã hội hoang mang. Ngoài ra, một số dự án condotel bị biến tướng từ sản phẩm BĐS sang sản phẩm tài chính phái sinh, sản phẩm chứng khoán.

Theo TS Lương Hoài Nam, nếu chiếu theo đúng Điều 48 – Luật Du lịch, condotel được định nghĩa là biệt thự du lịch hoặc căn hộ du lịch, không có khái niệm căn hộ dịch vụ. Đối với ngành Du lịch, condotel được nhận định là cơ sở lưu trú quan trọng trong bối cảnh thực trạng hiện nay có quá ít cơ sở có chất lượng phục vụ du lịch cao cấp.

Cũng theo ông Nam, dù doanh nghiệp được bán condotel cho khách hàng theo quan điểm là những gì luật pháp không cấm thì được kinh doanh, nhưng đồng thời doanh nghiệp cũng không thể đòi những thứ luật pháp chưa có.

Hiện tại không tìm thấy cơ sở pháp lý của khái niệm condotel trong các Luật Bất động sản, xây dựng, nhà ở, đất đai ngoại trừ Luật Du lịch. Nhưng Luật Du lịch cũng chỉ có hai loại hình bất động sản du lịch là căn hộ du lịch và biệt thự du lịch, trong đó condotel là căn hộ du lịch. Như vậy, nếu căn cứ luật hiện tại, chỉ cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản cho condotel và thời hạn bằng thời hạn của dự án. Khi pháp lý rõ ràng và không còn cam kết lợi nhuận nữa, giá bán condotel sẽ về mức giá thị trường và condotel sẽ phát triển lành mạnh.