Nhà ở xã hội 'cứu' thị trường bất động sản

Phát triển nhà ở xã hội đã cải thiện sự đóng băng của thị trường bất động sản.

Theo giới chuyên gia ngành bất động sản, giai đoạn khủng hoảng của thị trường này chính là năm 2011 – 2012, đỉnh điểm, thị trường bất động sản đã hoàn toàn…. bất động với con số tồn kho lên tới gần 130 nghìn tỷ đồng.

Theo nhận định của Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trịnh Đình Dũng, một trong những nguyên nhân dẫn đến tình trạng “đóng băng” của thị trường bất động sản giai đoạn 2011 – 2012 là tình trạng lệch pha cung – cầu, thị trường đã thừa quá nhiều sản phẩm trung và cao cấp, trong khi phân khúc bình dân, giá rẻ lại quá hiếm.

Điều này trở thành nghịch lý của thị trường này, khi mà, phần lớn thu nhập của người dân Việt Nam vẫn ở mức trung bình thấp. Chính vì vậy, Bộ trưởng Dũng cho rằng, vấn đề cốt lõi để tháo gỡ khó khăn cho thị trường là phải khắc phục sự lệch pha “cung – cầu”, điều chỉnh cơ cấu hàng hóa một cách hợp lý để sản phẩm bất động sản đến được với mọi đối tượng, phù hợp với nhu cầu thực và khả năng thanh toán thực của thị trường.

Từ đó, Bộ trưởng Bộ Xây dựng đã đề xuất một nhóm giải pháp đồng bộ để tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản gắn với thực hiện Chiến lược nhà ở quốc gia, đặc biệt là nhà ở xã hội, được Chính phủ cụ thể hóa tại Nghị quyết 02 năm 2013 và Nghị quyết 61 năm 2014 của Chính phủ.

Theo đó, đồng thời với việc hoàn thiện cơ chế, chính sách, đã tiến hành rà soát phân loại các dự án bất động sản trên phạm vi cả nước, thực hiện chuyển đổi nhiều dự án nhà ở thương mại sang dự án nhà ở xã hội, điều chỉnh cơ cấu căn hộ các dự án nhà ở thương mại (chia nhỏ căn hộ) cho phù hợp hơn với nhu cầu của thị trường; miễn giảm tiền sử dụng đất, thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế VAT đối với các doanh nghiệp phát triển nhà ở xã hội; đặc biệt, Chính phủ đã giành gói hỗ trợ tín dụng 30.000 tỷ đồng với lãi suất ưu đãi dành cho doanh nghiệp phát triển nhà ở xã hội và người dân vay để mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá bán thấp...

“Nhờ các giải pháp đồng bộ nói trên, thị trường bất động sản đã phục hồi tích cực. Lượng giao dịch thành công liên tục tăng, bắt đầu từ phân khúc sản phẩm trung bình và thấp, lan dần sang khu vực sản phẩm trung và cao” – Ông Dũng nhận định.

Đánh giá về chiến lược phát triển nhà ở xã hội, nhà ở dành cho người thu nhập thấp, GS. TS Đặng Hùng Võ cho rằng, giải pháp này là cách làm khôn ngoan mang tư duy chiến thuật, nhưng lại mang tầm chiến lược trên thương trường.

“Có thể hình dung chiến thuật đó đã nhen lửa tạo hơi nóng tại phân khúc thiếu cung để tỏa hơi ấm cho thị trường, đến một mức nhất định hơi nóng đó sẽ lan sang phân khúc thừa cung để điều chỉnh lại cung - cầu tại đó. Giải pháp này cũng ngăn ngừa được tình trạng “nổ bong bóng” khi phải phát mại hàng loạt BĐS trong kho tồn đọng làm giá giảm mạnh” – ông Võ nhận định.

Mặt khác, cách làm này lại mang tính chiến lược vì từ quan điểm này đòi hỏi phải cấu trúc lại thị trường bất động sản nhằm đa dạng hóa các sản phẩm bất động sản để phù hợp với khả năng thanh toán của nhiều đối tượng, khắc phục lệch pha cung- cầu. Đây là bài toán có ý nghĩa sống còn và lâu dài cho thị trường bất động sản phát triển bền vững.

Theo Bộ Xây dựng, đến nay trên địa bàn cả nước đã có 62 dự án đăng ký chuyển đổi từ nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội với quy mô xây dựng khoảng 41.769 căn hộ; 88 dự án đăng ký điều chỉnh cơ cấu căn hộ (giảm diện tích) cho phù hợp hơn với nhu cầu thị trường với số lượng ban đầu là 36.113 căn hộ đề nghị điều chỉnh thành 49.199 căn hộ.

Như vậy, có thể coi chiến lược phát triển nhà ở xã hội, nhà dành cho người thu nhập thấp là “cứu cánh” của thị trường bất động sản đúng thời điểm thị trường ở trạng thái bất động. Tuy nhiên, nhiều chuyên gia nhận định, giá nhà ở xã hội, nhà cho người thu nhập thấp so với mức thu nhập bình quân của phần lớn người dân Việt Nam vẫn còn ở mức cao. Và đây sẽ là “bài toán” cần phải tiếp tục tìm ra những giải pháp hợp lý để năm 2016, sẽ có thêm nhiều người nghèo, người thu nhập thấp có cơ hội sở hữu nhà ở.